Nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ vỡ nợ trái phiếu

Nhiều thách thức với thị trường bất động sản

Ngày 24.8 diễn ra cuộc tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý 2/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

TS Cấn Văn Lực cho rằng có 3 thách thức lớn đối với thị trường BĐS. Một là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ như pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng (chẳng hạn condotel…). Hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khănm trong đó kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Ba là giá BĐS về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá trị thực và vẫn cao so với thu nhập của người chung.

“Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là hiện tượng đầu tư thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp”, ông Lực nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường BĐS. "Lúc nào thì thị trường BĐS gặp vấn đề, đặc biệt là vấn đề "bong bóng" BĐS, nhất là khi giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương bình quân của người lao động. Hiện Trung Quốc và Việt Nam đều đã vượt chỉ tiêu này”, ông Nghĩa nói.

Theo chuyên gia Nghĩa, Việt Nam có tình trạng dư cung BĐS, dẫn đến không bán được hàng, khiến dòng tiền âm, nhưng đồng thời cũng thiếu cung ở một vài phân khúc. Việc thiếu cung cũng dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm.

“Nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, thực chất là không có tiền giải phóng mặt bằng, không có tiền “bôi trơn” nên nó cứ nằm chỏng trơ như vậy...”, ông Nghĩa nói.

Vì vậy, theo ông Nghĩa, cung thiếu, thực chất là thiếu vốn. Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay ủng hộ đắc lực cho BĐS là trái phiếu đang bị đình trệ.

Ông Nghĩa cũng chia sẻ có tập đoàn BĐS lớn trong 3 năm qua, dòng tiền bán hàng âm, dòng tiền đầu tư âm. Họ nhờ vào dòng tiền từ thị trường chứng khoán để bù đắp vào 2 dòng tiền âm ở trên, tạo ra sự cân bằng tài chính mong manh. Không ngờ thị trường chứng khoán sụt giảm nghiêm trọng nên cả 3 dòng tiền đều âm.

TS Lê Xuân Nghĩa cho hay vào tháng 5, tháng 6 vừa qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp có tăng lên một chút nhưng chủ yếu do ngân hàng thương mại phát hành, còn trái phiếu BĐS khá nhỏ, nhưng dù sao cũng có chút hy vọng. Tuy nhiên tháng 7 và tháng 8 thị trường này lại đi xuống vô cùng nghiêm trọng, đây là điều rất lo lắng.

“Sắp tới đáo hạn hàng trăm nghìn tỉ trái phiếu doanh nghiệp. Nếu các doanh nghiệp không phát hành tiếp được để đảo nợ thì tình trạng vỡ nợ trái phiếu có thể xảy ra ở một bộ phận khá lớn doanh nghiệp. Đây là vấn đề gây tác động xấu cho thị trường tài chính nói chung, đặc biệt là ngân hàng, vì tài sản thế chấp của ngân hàng hầu hết là BĐS", ông Nghĩa nói và cho rằng điều này cũng tác động không nhỏ đến thị trường chứng khoán.

Thiếu vắng 2 chữ “minh bạch”

Ông Lê Xuân Nghĩa cho biết hiện nay thị trường thiếu vắng 2 chữ “minh bạch”, vì vậy kéo theo nhiều chuyện rất đáng buồn. Ở những thị trường vốn lớn mạnh trên thế giới, không thể không có những công ty kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm uy tín. Thậm chí nhiều nơi còn có định chế xây dựng thị trường. Khi thị trường xuống thì định chế này mua vào để đẩy giá lên, còn thị trường lên thì bán ra để “giảm nóng” một chút, để thị trường không quá nóng hoặc quá lạnh.

Trái phiếu doanh nghiệp là một trong những nguồn vốn trung hạn, dài hạn, có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất ở Việt Nam trong thời gia qua và tương lai rất gần sẽ trở thành nguồn vốn trung-dài hạn lớn nhất, còn lớn hơn cả vốn từ ngân hàng.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

“Xây dựng một đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp chẳng có gì khó khăn. Các nước họ làm từ 300 năm nay rồi, đâu có mới mẻ gì. Chúng ta không cần phát minh gì ghê gớm cả, chỉ cần học tập họ và áp dụng một cách khoa học mà thôi”, ông Nghĩa nói.

Ngoài vấn đề pháp lý, theo ông Nghĩa, còn cần những kinh nghiệm về quản trị, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm.

“Nhìn ra các quốc gia trên thế giới, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng, không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư được. Họ chỉ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào”, ông Nghĩa nói.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ, từ lâu các ngân hàng thương mại phải xếp hạng các doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng. Còn ngân hàng trung ương cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe. Thậm chí chỉ cần một chi nhánh nhỏ bị thanh tra của ngân hàng thương mại phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng.

“Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù. Nhưng tôi có cảm tưởng các nhà đầu tư, cơ quan quản lý thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Đó là do chúng ta chưa thấu hiểu được 2 chữ “minh bạch”, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.