Nếu quy hoạch tốt, không lo căn hộ 25 mét vuông là ‘khu ổ chuột trên cao’

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM rất lớn.

Đơn cử như hằng năm, TP.HCM có đến 50.000 cặp kết hôn mới, trong đó nhiều người có nhu cầu mua căn hộ nhỏ. Hay 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các nhà thuê, chưa có nhà ở riêng. Trong khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động, nhiều người có nhu cầu mua căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội…

Căn hộ nhỏ của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán thấp nhất so với căn hộ khác trong dự án đó. Điều này để tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

“Ví dụ căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m², nhưng với căn hộ nhỏ cao cấp có diện tích 30m² trong dự án này thì giá bán chỉ là 1,35 tỉ đồng. Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này. Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m², nhưng với căn hộ nhỏ bình dân cũng có diện tích 30m² trong dự án này thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người”, ông Châu phân tích.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho biết HoREA rất đồng tình với các quan ngại của công luận về việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao.

Mặc dù vậy, Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này nên đã quy định căn hộ nhỏ trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m² (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m²) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Tại TP.HCM, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, Chủ tịch HoREA cho rằng cần chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng có căn hộ nhỏ với diện tích tối thiểu 25m². Thế nhưng, tổng số các căn hộ nhỏ dưới 45m² không được vượt quá 25% như quy định tại Thông tư 21/2019 ngày 31.12.2019 của Bộ Xây dựng. Những dự án nhà ở này được xây dựng tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp của thành phố.

“Quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...”, ông Châu nói.

Song song đó, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất việc thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ phải khoa học, hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao. Điển hình như chung cư nhà ở xã hội Phú Hữu quận 9 của Công ty Nam Long; chung cư nhà ở xã hội Jamona quận 7 của TTC Land; chung cư nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower quận Bình Tân (căn hộ 19 m²) của Công ty Lê Thành; chung cư nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20m² + 10m² gác lửng) của Becamex Bình Dương…

Ngoài ra, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của ban quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Phan Diệu