Năm 2020: Thị trường giảm nhiệt, đất nền vẫn hấp dẫn nhà đầu tư

Giá bán nhà ở tiếp tục tăng vọt

Theo DKRA Việt Nam, trong năm 2019, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và sức cầu của hầu hết các phân khúc, ngoại trừ bất động sản nghỉ dưỡng. Mặt bằng giá có nhiều biến động, đặc biệt giá sơ cấp từ chủ đầu tư tăng mạnh.

Ở phân khúc đất nền, DKRA Việt Nam ghi nhận trong năm 2019 có 14 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 1.704 nền, bằng 46% so với nguồn cung mới của năm 2018 (khoảng 3.736 nền). Đây là năm thứ hai nguồn cung mới sụt giảm và là mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 95% (khoảng 1.615 nền), bằng 49% so với năm 2018.

Khu vực phía bắc dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ tại TP.HCM. Các dự án mới đa phần tập trung ở khu vực vùng ven như Củ Chi, quận 9, Bình Chánh, Nhà Bè… Giá giao dịch thứ cấp trong năm tăng trung bình khoảng 5 - 7% so với năm 2018, chủ yếu ở giai đoạn đầu năm.

Ở phân khúc căn hộ, toàn thị trường có 47 dự án được mở bán trong năm 2019, cung cấp khoảng 24.514 căn hộ, bằng 64% nguồn cung năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới năm 2019 đạt 94% (khoảng 22,997 căn), bằng 67% so với năm trước đó. 2019 cũng là năm ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay.

Khu đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ. Về loại hình, căn hộ hạng B (trung cấp) chiếm tỷ trọng lớn trong khi căn hộ hạng C (bình dân) vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư liên tục tăng mạnh trong năm, trung bình 15% - 20% so với mặt bằng giá trong khu vực.

Tương tự như căn hộ, khu đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự và nhà phố, tập trung chủ yếu ở quận 2 và quận 9. Giá sơ cấp của chủ đầu tư phân khúc này cũng tăng mạnh, nhất là trong giai đoạn cuối năm, với mức tăng trung bình từ 10% - 15% so với mặt bằng giá chung tại khu vực.

Đáng chú ý, ở phân khúc nghỉ dưỡng và biệt thự biển, thị trường năm 2019 đón nhận 14 dự án mới, cung ứng khoảng 2.586 căn, tăng gấp 3 lần so với năm trước đó. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 77% (2.004 căn), tăng gần 5 lần so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng chỉ tập trung chủ yếu ở một vài dự án có quy mô lớn tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm từ giữa năm 2019 và thể hiện rõ trong giai đoạn cuối năm. Năm 2019 cũng đánh dấu sự phát triển mạnh của mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort).

Đặc biệt, ở phân khúc condotel, sức cầu chung toàn thị trường có dấu hiệu giảm, bắt đầu từ quý 2/2019 và tiếp tục giảm mạnh vào cuối năm do vấn đề vỡ cam kết lợi nhuận của một vài dự án. Đối với loại hình condotel, năm 2019 đánh dấu sự lên ngôi của xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận.

Đất nền vẫn là kênh đầu tư hàng đầu

DKRA Việt Nam cho rằng, năm 2020, đất nền vẫn tiếp tục khan hiếm. Do không có nhiều dự án mới mở bán, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu dù thị trường gần đây có xu hướng giảm nhiệt. Nguồn cung mới đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9...

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ duy trì ở mức tương đương năm 2019, dao động khoảng 25.000 căn, tập trung ở các dự án có quy mô lớn. Khu đông và khu nam tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Loại hình căn hộ hạng A (cao cấp) và hạng B vẫn dẫn dắt thị trường, căn hộ hạng C khan hiếm. Trong khi đó, căn hộ hạng sang có thể tăng mạnh trong năm 2020 và mở rộng phạm vi ra các khu vực quận 4, quận 10. Sức cầu chung trong ngắn hạn sẽ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc mới.

Đối với nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới có thể sẽ tăng trong năm 2020, dao động ở mức 2.500 căn, tập trung ở một số dự án có quy mô lớn. Khu đông và khu nam tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới. Sức cầu duy trì mức ổn định như cuối năm 2019 nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn. Các dự án có mức giá dao động trong khoảng 10 tỉ đồng/căn luôn được thị trường ưu tiên lựa chọn.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới biệt thự biển và condotel có thể sẽ giảm so với năm 2019, các dự án đa phần tập trung ở thị trường Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sức cầu chung tiếp tục xu hướng giảm từ cuối năm 2019, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố, shophouse được thị trường đón nhận khá tốt. Đồng thời, xu hướng ủy thác cho thuê theo hình thức chia sẻ lợi nhuận tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Phan Diệu