Mua bất động sản, nên cảnh giác trước con số thổi phồng

Trong bối cảnh cơ quan quản lý nhà nước chưa cập nhật và công khai công bố thông tin giao dịch căn hộ trên địa bàn mình quản lý, thì các thông tin mua bán từ các công ty tư vấn độc lập vẫn là nguồn chủ yếu để chủ đầu tư hoạch định chiến lược kinh doanh và người mua chủ động tìm mua căn hộ. 

Điều này khiến nhiều chuyên gia lo lắng về nguy cơ cung vượt cầu, nguy cơ “bong bóng" bất động sản quay trở lại, còn khách hàng thì mua căn hộ trong tâm lý hoang mang. 

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2015 của Công ty Savills Việt Nam công bố ngày 8.7 cho thấy đã có hơn 9.700 căn hộ được mở bán, tăng 47% so với quý 1/2015; trong đó có khoảng 5.000 căn được tiêu thụ. 

Đây cũng là quý có số lượng nguồn cung căn hộ mới nhiều nhất trong 5 năm trở lại đây. Quận 2 có lượng giao dịch cao nhất, chiếm 28% tổng lượng căn đã bán trong quý 2/2015, theo sau là quận Bình Thạnh (chiếm 15%). 

Đại diện của Savills Việt Nam cho biết thêm các dự án mở bán gần đây đã cung cấp nhiều sản phẩm với sự đa dạng về diện tích, số lượng phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi, cơ sở hạ tầng ngày càng phổ biến hơn. 

Ước tính từ nửa cuối năm 2015 đến 2017, TP.HCM sẽ đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới từ 90 dự án hiện hữu và các dự án trong tương lai. Quận 9 là quận có nguồn cung trọng điểm. 

Cùng thống kê số liệu liên quan, một công ty nghiên cứu và tư vấn dịch vụ bất động sản hàng đầu khác tại Việt Nam là CBRE cũng vừa có kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2015. 

Cụ thể trong quý 2/2015, CBRE cho rằng đã có hơn 10.000 căn được tiêu thụ, riêng phân khúc cao cấp chiếm đến 5.800 căn. Với phân khúc cao cấp, chỉ có 30 - 40% mua để ở, còn lại là để đầu tư (đầu cơ). Có thể thấy, các số liệu của hai công ty này lại vênh nhau rất lớn.

Chính vị đại diện CBRE Việt Nam cũng thừa nhận dữ liệu cập nhật được cũng chỉ dừng lại ở chỗ chủ đầu tư cung cấp, phản hồi. Độ chính xác, tin cậy như thế nào chỉ có ban kiểm soát của chủ đầu tư mới biết rõ. 

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu minh bạch thông tin giao dịch khi mà nhiều doanh nghiệp cố tình thống kê lượng căn hộ bán được để hút khách hoặc tăng giá bán. 

Còn theo chia sẻ của Savills Việt Nam, cách thu thập dữ liệu chủ yếu nhờ vào bộ phận bán hàng phủ sóng trên nhiều dự án. 

Theo một chủ đầu tư uy tín trong phân khúc cao cấp, một giao dịch mua bán căn hộ thành công chỉ khi khách hàng và bên bán lập hợp đồng mua bán; người mua thanh toán tiền đợt 1 của hợp đồng (20% tổng vốn căn hộ). 

Hiện nay có nhiều dự án, nhất là các dự án mở bán thông qua nhiều công ty môi giới thường hay thổi phồng doanh số bán hàng trong ngày đầu tiên theo kiểu đã có hơn 80% căn hộ bán hết; hoặc thậm chí có dự án biệt thự công bố đã bán được hàng trăm căn chỉ trong thời gian ngắn; quả là điều khó có thể tin được. 

Trên thực tế nhiều căn trong số đó được các sàn “gom” hoặc nhân viên bán hàng kêu gọi khách hàng tiềm năng đặt chỗ. 

Một số chủ đầu tư cho biết cách thức tiếp thị bán hàng đã được thống nhất giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối, xuống nữa là các nhân viên kinh doanh. Các dự án kinh doanh kiểu này sẽ mở bán hết đợt này đến đợt khác nhưng chưa chắc đã bán hết. 

Với thông tin bị thổi lên, người mua dễ có tâm lý sẵn sàng dốc túi; khó tiệm cận được giá bán của chủ đầu tư mà phải mua qua sàn, qua môi giới với giá bán cao hơn. 

Anh Phạm Xuân Thắng (nhân viên công ty trang trí nội thất quận Thủ Đức) cho biết vợ chồng anh có tìm đến dự án chung cư bình dân tại quận Thủ Đức. Trong lần mở bán đầu tiên, anh được nhân viên thông báo lượng căn hộ đã bán gần hết, nếu không mau chóng đặt cọc thì sẽ không còn cơ hội. Vậy là thay vì đặt chỗ, anh Thắng liền đặt cọc, tuy nhiên cách đó không lâu thì dự án này tiếp tục các đợt mở bán.