Mô hình căn hộ office-tel phát triển nhanh nhưng nhập nhằng pháp lý

Mô hình căn hộ văn phòng (office + hotel) xuất hiện tại Việt Nam gần 10 năm trước nhưng phát triển âm thầm. Kể từ năm 2014, thị trường bất động sản tại TP.HCM mới bắt đầu xuất hiện những căn hộ office-tel tại các dự án lớn. Hiện tại, hàng loạt dự án office-tel ra đời đã phủ kín các khu vực, nhất là khu vực trung tâm thành phố.

Căn hộ office-tel thường có diện tích nhỏ, dao động trong khoảng 25m²-50m²được thiết kế tối ưu hóa công năng với mức giá chào bán dao động 1-2 tỉ đồng/căn. Dù đang phát triển rất nhanh nhưng mô hình căn hộ này lại chưa có một quy định cụ thể hay hành lang pháp lý nào.

Vấn đề này đã được đem ra bàn tạihội thảo “Thị trường căn hộ văn phòng (office-tel) - nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ" (TP.HCM ngày 17.3), doHiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức.

Sự nhập nhằng về pháp lý

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Trần Nam -Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh Nhà nước cấm các chung cư làm văn phòng mà TP.HCM đang triển khai mạnh mẽ thì office-tel đáp ứng được nhu cầu làm văn phòng khởi nghiệp do có chi phí phù hợp.

“Tôi ủng hộ TP.HCM trong việc cấm chung cư làm văn phòngvì ảnh hưởng tới chung cư như an toàn cháy nổ, lộn xộn, ảnh hưởng tới khu dân cư”, ông nói.

Tuy nhiên, do đặc thù là loại hình bất động sản mới xuất hiện tại Việt Nam nên hệ thống pháp lý chưa được điểu chỉnh. Mô hình căn hộ này lại là loại hình bất động sản có sự pha trộn về chức năng cho nên đã gâyramột số băn khoăn, vướng mắc cho nhà quản lý, chủ đầu tư cũng như khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư, phân phối, giao dịch sản phẩm.

“Thứ nhất trong quá trình xây dựng, chúng ta nên xây theo quy chuẩn gì, căn hộ hay văn phòng,áp tiêu chuẩn, quy chuẩn nào trong quy trình xây dựng? Thứ hai là quá trình mua bán, giao dịch, nếu là nhà ở phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, văn phòng thì cấm lưu trú. Thứ ba là yếu tố sử dụng, mô hình này sử dụng với mục đích nào là chính?”, ông Nam đặt vấn đề.

Đồng quan điểm, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng việc đưa căn hộ office-tel vào hoạt động kinh doanh sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ ở Việt Nam có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng căn hộ này là nơi kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, các văn bản pháp luật trước đây và Luật Nhà ở 2014 hoàn toàn chưa đề cập đến dạng căn hộ văn phòng và cũng chưa đưa ra khái niệm, quy định nào về một dạng căn hộ vừa dùng để ở, vừa làm nơi kinh doanh.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung - giảng viên Luật Kinh tế, trường Đại học Quốc gia Hà Nội cũng nhận định office-tel đáp ứng được tài chính của nhiều doanh nghiệp vì có diện tích phù hợp. Thế nhưng khi đăng ký mục đích sử dụng của căn hộ office-tel, chủ đầu tư không biết đăng ký chung cư hay văn phòng cho thuê. Còn khi xây dựng thì không biết nên tuân thủ theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng.

“Chính sự nhập nhằng này trong công năng của office-tel đã và đang chỉ ra nhiều lỗ hổng trong hệ thống văn bản pháp luật của nước ta”, bà Nhung nói.

Các chuyên gia tại hội thảo - Ảnh: P.D

Phải quản lý chặt chẽ

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội thì việc doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc office-tel rất đúng và trúng. Bằng chứng là các sản phẩm có tính thanh khoản tốt trên thị trường.

Dù vậy, cũng do chưa hoàn chỉnh thể chế nên phân khúc này phát triển không bình đẳng so với các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng và biệt thự, nhà vườn trong khi nhu cầu thị trường là có thật.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đực -Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành góp ý nếu không quản lý tốt mô hình này thì nhiều người sẽ lợi dụng và cố tình trục lợi khichỉ mua để ở vì diện tích nhỏ và giá rẻ hơn căn hộ thương mại thông thường.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng chúng ta nên chấp nhận một sản phẩm mới và không nên cấm còn chính quyền sẽ quản lý về quy chuẩn, tiêu chuẩn… nhưng phải quản lý chặt chẽ.

Theo số liệu của CBREtại TP.HCM, số lượng căn hộ office-tel đã gia tăng đáng kể trong những năm gần đây và xu thế này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm nay với tổng nguồn cung lũy kế ước tính gần 8.000 căn vào cuối năm 2017, điển hình là 2 chủ đầu tư Vingroup và Novaland.

Vềgiá, căn hộ office-tel có giá bán phổ biến từ 1.500-3.000 USD/m². Tuy nhiên, do diện tích căn nhỏ dẫn đến giá trị căn hộ thấp hơn căn hộ chung cư thông thường trong cùng dự án. Đây cũng một lợi thế cạnh tranh của dòng sản phẩm này.