Hàng trăm triệu USD đang chờ đổ vào bất động sản Việt Nam

Số lượng tập đoàn từ Trung Quốc gia tăng

Theo ghi nhận của JLL Việt Nam, phần lớn nhu cầu đến từ nhiều mục đích đầu tư khác nhau như triển khai vốn từ các quỹ thành lập, quỹ tư nhân, quỹ tín thác, chủ đầu tư và nhu cầu mở rộng thị phần. Bên cạnh đó, các tập đoàn Việt Nam cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng quy mô qua M&A.

Hình thức phổ biến mà hầu hết nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm phần lớn cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào chiến lược phát triển dự án. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể mua cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc mua một nửa số cổ phần để hợp tác đồng phát triển dự án.

Điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH BĐS Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong dự án nhà ở tại quận 2.

CRE Asia đã đồng ý đầu tư 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại. Tương tự, Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với đối tác Nhật Bản trong một thương vụ liên doanh 50-50 nhằm phát triển các dự án nhà ở của Nam Long.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản năm 2018tiếp tục ghi nhận hàng loạt giao dịch M&A đạt kỷ lục.

Đang có hàng trăm triệu USD chờ được đổ vào thị trường ở hầu hết các phân khúc nhưkhu dân cư, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều nướcnhư Nhật Bản, Hàn Quốc,Singaporevới số lượng các tập đoàn từ Trung Quốc ngày càng tăng.

Xác định đúng nhà đầu tư cho đúng dự án

Mặc dù các hoạt động M&A ghi nhận mức kỷ lục trong những năm gần đây, quá trình để thực hiện giao dịch thành công tại một thị trường đang phát triển như Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức.

Theo JLL Việt Nam, thông thườngmột thương vụ mất từ 3-6 tháng để hoàn thành. Tuy nhiên, quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là 2 hoặc 3 năm.

Nguyên nhân đầu tiên là việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản phù hợp có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn. Đặc biệt làthị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin, nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách để đạt được mục tiêu.

Thứ hai là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình đẩy cả hai bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận nếu cả hai bên có cùng tầm nhìn.

Thứ ba là cán cân cung cầu, một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn nội địa muốn tranh miếng bánh thị trường. Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại các khu bất động sản nóng như phía Đông và Nam TP.HCM, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, quận 9 và quận 7 hoặc khu trung tâm tài chính của quận 1 còn là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt.

Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao.

Thêm vào đó, bên bán hoàn toàn có thể đề xuất những điều khoản trong trường hợp tài sản của họ đáp ứng được các điều kiện của bên mua. Nhiều thỏa thuận còn yêu cầu bảo hành trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo nghĩa vụ thuế hoặc tài chính của cả hai bên được hoàn thành.

Trong một số trường hợp, bên mua có thể yêu cầu chuyển giao dự án thay vì chuyển giao doanh nghiệp để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn trong dự án, nhất là những công ty có lịch sử hoạt động lâu dài. Nhà đầu tư cần yêu cầu thẩm định kỹ lưỡng cả về tài sản lẫn công tác quản trị về mọi khía cạnh bao gồm pháp lý, tài chính và thuế trước khi ký kết thỏa thuận mua bán và ràng buộc.

Cuối cùng là danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao. Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực từ tất cả các bên liên quan. Do đó, yếu tố quan trọng đối với sự thành công của một giao dịch luôn là xác định đúng nhà đầu tư cho đúng dự án.