Hàng trăm dự án nhà ở ách tắc, chờ quyết định ‘cởi trói’

Chờ quyết định tháo gỡ ách tắc

Mới đây, Bộ Kế hoạch - Đầu tư có công văn gửi Bộ Tư pháp góp ý sửa đổi Luật Đầu tư để tháo gỡ khó khăn cho đầu tư, kinh doanh. Trong đó, nhiều quy định đang gây ách tắc hàng trăm dự án bất động sản cần được tháo gỡ.

Theo Bộ Kế hoạch - Đầu tư, tại điểm c, khoản 1, điều 75 (sửa đổi khoản 1, điều 23, Luật Nhà ở), một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở".

Quy định này cũng đã được hướng dẫn tại điều 18, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác.

Như vậy, theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Bộ Kế hoạch - Đầu tư đánh giá các quy định trên là không phù hợp với quy định tại khoản 4, điều 29, Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư; quy định tại điểm c, khoản 2, điều 22 Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; quy định tại điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Do vậy, Bộ Kế hoạch - Đầu tư kiến nghị sửa đổi quy định tại điểm c, khoản 1, điều 75, Luật Đầu tư theo hướng hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”. Việc này nhằm tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Hàng trăm dự án thấp thỏm mong được giải cứu

Thời gian qua, theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội thì có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện. Trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có 126 dự án… Điều này gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án trên thị trường và thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường khan hiếm các sản phẩm nhà ở, làm tăng giá nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), điểm c, khoản 1, điều 75, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1, điều 23, Luật Nhà ở 2014) đang cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của Nhà nước. Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung này là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không làm phát sinh thêm “đầu luật mới” và giải quyết kịp thời khó khăn cho loạt doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn chung do dịch COVID-19.

Mặt khác, việc sửa đổi, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật và về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Châu dẫn chứng giai đoạn 2015-2020, Luật Nhà ở chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở. Điều này dẫn tới nguồn cung dự án sụt giảm rất lớn, dẫn đến ngân sách nhà nước bị thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong khi đó, từ ngày 1.1.2021, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, đã nới lỏng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho thêm 1 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Thế nhưng, luật vẫn còn bỏ sót các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì vẫn không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết chỉ khoảng 5% các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở; trên dưới 80% dự án có đất ở và các loại đất khác; trên dưới 10% dự án có đất nông nghiệp hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng lại thường là các dự án lớn.

Do đó, nếu không sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 4, điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư. Mặc dù các dự án này chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

“Nếu được tháo gỡ, luật sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư”, ông Châu nhận định.