GS Đặng Hùng Võ: ‘Cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ’

Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam vừa diễn ra, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m²) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa nhà, TP.HCM có hơn 500, Hải Phòng có 205…

Sau nhiều năm sử dụng, qua nhiều thế hệ người dân đã sinh sống tại các nhà chung cư cùng với hậu quả do buông lỏng quản lý của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kiến trúc, bảo trì, sửa chữa, cải tạo... đã dẫn đến chất lượng công trình nhà chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng và biến dạng.Nhiều nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp cần phải phá dỡ để xây dựng lại, nhiều nhà chung cư cần tiếp tục được gia cố, gia cường mới có thể sử dụng. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Theo vị này, từ năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP để thực hiện công tác này nhưng sau 10 năm triển khai vẫn không đạt được yêu cầu đề ra, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, phá dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình thực hiện, do cơ chế ưu đãi chưa cao, chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia...

Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.Hà Nội cho biết công tác cải tạo chung cư cũ còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguyên tắc cải tạo chung cư cũ là tự cân đối tài chính, phải hài hòa được lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện vẫn đang vướng khung quy hoạch, do đó phải tháo gỡ quy hoạch cũng như số lượng dân số đã phê duyệt. Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ.

Ông Dũng cho biết, với những chung cư cũ cấp độ D ở Hà Nội, chính quyền đã ra quyết định cưỡng chế di dời nhưng người dân vẫn không đồng thuận. Nhà nước đã tạo điều kiện hết sức có thể, đó là bố trí quỹ nhà tạm cư cho người dân, là những chung cư rất đẹp, ở vị trí tốt nhưng người dân lại không hợp tác. Bao năm nay mới chỉ có 50 gia đình đồng ý di chuyển, sắp tới có 40 gia đình nữa sẽ di chuyển trên tổng 150 gia đình, trong 3 năm.

Nêu ý kiến, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng đây là tồn tại lịch sử. Câu chuyện sẽ đơn giản nếu như vị trí đất này không tạo ra sự hấp dẫn. Nhưng thực tế là, tiềm năng có thể sinh lợi ở các khu vực này rất lớn, người dân, nhà đầu tư và cả chính quyền đều nghĩ nó sẽ phát triển hơn nếu cải tạo.

“Hiện nay, chúng ta đã đưa ra chủ trương cải tạo cả khu vực là rất đúng. Tuy nhiên, không bao giờ có chuyện đồng thuận 100%. Thế nên các nước đưa ra cơ chế là thế nào để coi là đạt được sự đồng thuận. Ta đã có quy định là đạt được 70% thì coi như đồng thuận. Nhưng hiện nay cơ chế này không được lặp lại vì có nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ chế thị trường thì Nhà nước không ép”, ông Võ nói.

Theo vị này, đang có sự lúng túng và không có quy định thế nào được coi là đồng thuận. Ví dụ 2/3 hay 70%, 80% hay đối với từng dự án thì con số nào sẽ là con số được chấp thuận. Luật không quy định con số cụ thể nhưng ít nhất 2/3, có như vậy thì câu chuyện đồng thuận mới dễ dàng tiếp cận.

“Tôi rất ủng hộ nghị định 71 ngày xưa, những trường hợp không đồng thuận thì nhà nước sẽ bồi thường rồi thu hồi theo quy định. Không có quy định thì không đạt được”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng đề cập đến cơ chế bồi thường. Cư dân không đồng ý trong trường hợp nhà nguy hiểm vì họ không nhìn rõ giá trị chung cư cũ tại thời điểm đó, họ cứ hồ nghi là doanh nghiệp trục lợi.

“Giải pháp là chúng ta cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ. Ví dụ trả lời các câu hỏi như cư dân được hưởng bao nhiêu, người dân được hưởng thế nào, nhà nước được hưởng ra sao. Tôi cho rằng câu chuyện vẫn là hồ nghi về lợi ích. Đó là bất lợi nhất. Hai bên phải tin nhau, cộng đồng phải tin nhau”, ông Võ nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng phải xuất phát từ việc nghiêm túc và minh bạch, và người dân được hưởng, doanh nghiệp cũng được hưởng.

“Người dân rất thông minh để hiểu quy hoạch thành phố cho là như thế nào, để làm việc với người dân thì mỗi doanh nghiệp có một kiểu khác nhau. Có người lợi dụng sự mong muốn của nhà nước để trục lợi, tỷ lệ rất thiểu số họ cũng lôi kéo này kia”, ông Sơn nêu.

Vị này cũng tin tưởng rằng cải tạo chung cư cũ phải đến hơn 80% là ủng hộ.“Giá trị thương mại người ta cũng thấy, nếu đền bù với hệ số 1,3 hay 1,4 với cái nhà 40 m² thì họ đã được cỡ 70 - 80 m² căn hộ tương lai họ được nhận là rất xứng đáng. Phải có những phân tích”.

“Minh bạch bây giờ rất dễ vì thị trường rất mở, các đơn giá như thế nào, xây dựng triển khai ra sao. Đương nhiên nhà đầu tư phải có lợi nhuận. Tôi nghĩ người nào, doanh nghiệp nào có khả năng, kinh nghiệm quản lý tốt thì lợi nhuận tốt hơn một chút”, ông Sơn cho hay.