Dự án Carillon 5 của TTC Land chưa giải chấp trước ngày bàn giao

Cụ thể hơn, dự án Carillon 5 (số 291/2 Lũy Bán Bích, thửa đất số 84, bản đồ số 43, Bộ địa chính P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú, TP.HCM) đang được TTC Land (tiền thân là Sacomreal) mang đi cầm cố tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong Chi nhánh TP.HCM (địa chỉ 456A Nguyễn Minh Khai, Q.3, TP.HCM). Trong hợp đồng 320/2018/HDBD/PLD/01 ký tháng 4.2018, Dự án có diện tích gần 3.030m², bao gồm 2 tầng hầm, sàn tầng trệt và 20 tầng (kể cả tầng mái kỹ thuật) và gần 10 shophouse.

Trao đổi với đại diện TTC Land, được biết dự án đang trong quá trình bàn giao nên chủ đầu tư sẽ giải chấp và làm sổ cho cư dân sau.

Theo kế hoạch trong năm 2019, Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ triển khai thanh tra các lĩnh vực quy hoạch và quản lý quy hoạch; các công trình, dự án giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn; các công trình dân dụng công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, vật liệu xây dựng, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản… phòng chống tham nhũng, tiếp công dân và xử lý đơn thư.

Đặc biệt, cơ quan này sẽ tiến hành thanh tra hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở tại hàng chục dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên cả nước, trong đó phải kể đến Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land - trước đây có tên Sacomreal) với hàng loạt dự án bị thanh tra như Carillon 5 (số 291/2 Lũy Bán Bích, P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú, TP. HCM), dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà ở xã hội (Jamona City), Q.7; Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở Jamona Golden Silk, Q.7, Khu phức hợp văn phòng thương mại dịch vụ (TTC Plaza Bình Thạnh), Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng Jamona Heights, Q.7 (TP.HCM). Trong số những dự án trên, có ít nhất 2 dự án đang bị TTC Land đem cầm cố cho ngân hàng.

Ngoài dự án Carillon 5 mà TTC Land sắp bàn giao, công ty này còn có dự án Khu phức hợp văn phòng thương mại dịch vụ (TTC Plaza Bình Thạnh, 26 Ung Văn Khiêm, P.25, Q.Bình Thạnh) cũng được đơn vị này mang đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Chi nhánh Q.1. Ngoài ra, TTC Land còn cầm cố nhiều hợp đồng mua bán với khách hàng tại Khu Panoramic (Khu vực sân Golf Sea Links Mũi Né - Phan Thiết - Việt Nam) đường Nguyễn Thông, P.Phú Hài, TP.Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Luật sư Trương Minh Hiếu từ Văn phòng Luật sư Huỳnh Minh Luật (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết: “Ở Việt Nam, người mua nhà hình thành trong tương lai gặp rất nhiều rủi ro bởi chủ đầu tư vừa vay tiền ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua bằng nhiều hình thức khác nhau”.

Dòng tiền của khách hàng không được cơ quan nào giám sát minh bạch dẫn đến chủ đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn sai mục đích, đầu tư một lúc nhiều dự án cùng lúc. Do đó, nguy cơ chậm bàn giao nhà, thậm chí dự án đổ bể là điều dễ xảy ra.

Căn cứ vào khoản 1 điều 147 Luật Nhà ở, trường hợp chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ trường hợp khách hàng và ngân hàng đồng ý, luật sư Hiếu khẳng định thêm. Trong đó, giải chấp được hiểu là giải trừ thế chấp đối với tài sản đang ở ngân hàng. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Mặt khác, tại điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà và ngân hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó dự án nhà ở này vẫn được phép mua bán. Nhằm minh bạch hóa thông tin cho người mua nhà, Sở Xây dựng TP.HCM đã công khai nhiều dự án đang thế chấp ở ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở). Từ đó dẫn đến nghịch lý, ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản ấy). Nếu xảy ra tranh chấp, chính khách hàng phải khởi kiện chủ đầu tư trong một vụ án dân sự để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp của mình, luật sư Hiếu viện dẫn Nghị định trên.

Cuối cùng vẫn là người mua nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng có ai lại muốn hay đồng ý chuyện căn hộ hay đất dự án mà mình mua lại bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng. Bản thân chủ đầu tư cũng chẳng dại gì thông tin dự án được cầm cố cho ngân hàng đến tai khách hàng. Mà chuyện cầm cố dự án này thường chỉ phía chủ đầu tư và phía ngân hàng nắm rõ mà thôi.

Và đó là điều mà chuyên gia tài chính - kinh tế Nguyễn Trí Hiếu từng nhận định: “Đó là hành vi lừa đảo, việc cầm cố dự án rồi vẫn tiếp tục giao dịch với khách hàng là không thể chấp nhận được”.

Hồ Đông