Dự án bị thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư thiếu năng lực

Tối 25.7, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản thông tin chi tiết về việc công bố các dự án đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Theo đó, HoREA cho biết TP.HCM hiện có 584 dự án bất động sản đang triển khai thực hiện nhưng chỉ có 77 dự án đang thế chấp, chiếm 13,2%. Việc thành phố công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn.

Tuy nhiên, HoREA nói rằng sau khi Sở Tài nguyên - Môi trường công bố thông tin về 77 dự án đang thế chấp ngân hàng thì thị trường đã có tác động tức thì khi một bộ phận người tiêu dùng băn khoăn, lo lắng, nhất là có người hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực.

Trước các ý kiến này, HoREA nhận định việc doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án để vay vốn là bình thường và phù hợp với các quy định của pháp luật.

“Trong quá trình sản xuất, kinh doanh, việc doanh nghiệp thế chấp, giải chấp tài sản để vay vốn làm ăn là hoạt động bình thường. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng vậy, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM khẳng định.

Theo ông Châu, do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta là các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai và thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng.

Đáng chú ý, đa số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động đúng mục đích, thế nhưng cá biệt cũng có chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích, đầu tư dàn trải, thậm chí tiêu dùng cá nhân dẫn đến không hoàn thành dự án, không bàn giao được nhà cho người mua, mất thanh khoản, gây ra nợ xấu gây thiệt hại cho khách hàng và làm cho người tiêu dùng mất lòng tin.

Đối với ngân hàng nhận thế chấp, đa số đều thực hiện đầy đủ trách nhiệm, quản lý chặt chẽ, nhưng cũng có chi nhánh ngân hàng buông lỏng quản lý, thậm chí dễ dãi, dẫn đến chủ đầu tư sử dụng vốn vay sai mục đích.

Do vậy, ông Châu nói rằng ngân hàng thương mại cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm và có biện pháp giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích và giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.

Ông Châu cũng nhận định Luật Nhà ở 2014 có quy định việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Vì vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận.

Chủ tịch HoREA cũng thông tin cho người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Ngoài ra, ông Châu cho biết Hiệp hội bất động sản đã đề nghị Sở Tài nguyên - Môi trường khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như phát triển dự án; xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.

Đồng thời, đề nghị ngân hàng nhận thế chấp có cơ chế giám sát bên thế chấp (chủ đầu tư) sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định.