Thị trường bất động sản TP.HCM tiềm ẩn nhiều bất ổn, rủi ro cho người mua

Giao dịch chững lại, lệch pha các phân khúc

Theo đó, giao dịch của thị trường bất động sản TP.HCM thời gian đầy đã chững lại, không “nóng” như năm 2015,nhưng nguồn cung vẫn tiếp tục tăng mạnh. Theo số liệu của CBRE, trong quý 2/2016, số căn hộ bán được tại TP.HCM đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 35% so với quý trước.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt 16%, tức giảm 17 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 9 điểm phần trăm so với quý trước. Trong khi đó, nguồn cung thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh, tổng cộng có 10.107 căn hộ mới, tăng 20% so với quý trước.

Còn theo JLL, quý 2/2016 thị trường ghi nhận lượng căn hộ mở bán mới đạt 8.896 căn, giảm 8,5% theo quý, với lượng căn hộ có giá bán trên 2.500 USD/m² chiếm khoảng 23%.

“Điều này dẫn đến quan ngại về nguồn cung quá cao khiến lượng giao dịch không thể theo kịp nguồn cung mới mỗi quý. Bộ phận kinh doanh nhà của CBRE ghi nhận có một sự dịch chuyển mạnh từ người mua để ở sang mua cho thuê và mua để đầu tư trong 12 tháng vừa qua. Thêm vào đó, số lượng căn hộ sẽ được bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 200% mỗi năm, ảnh hưởng rất lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại”, bà Dương Thị Thùy Dung - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE nhận định.

Bên cạnh việc giao dịch bị chững lại, thị trường cũng có dấu hiệu lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ bình dân quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền người lao động.

Phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa phải(trên dưới 1 tỉ đồng/căn) trong nhiều năm qua là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng, và cung không đủ cầu. Nay phân khúc bất động sản cao cấp lạităng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, 6 tháng đầu năm, TP.HCM có 34 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, tăng 1,8 lần. Trong số này, căn hộ trung - cao cấp tăng đến 16% còn căn hộ bình dân đã giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước.

Tăng rủi ro cho người mua nhà

Đáng chú ý, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian gần đây cũng cóhiện tượng một số chủ đầu tư lạm dụng chế định đặt cọc theo điều 328 Bộ luật Dân sự trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại không điều chỉnh hành vi này.

Hành vi trên nhằm huy động vốn trước thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc,hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng vay vốn người mua nhà... và làm tăng rủi ro cho người mua nhà do đã có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại) ở phân khúc trung - cao cấp.

Chưa kể, thị trường cũng đã xuất hiện một số trường hợp chủ đầu tư dự án như chung cư Harmona, Bảy Hiền, Rubyland, Petrolandmark… đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở. Đồng thời, họchưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng, gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp...

Đơn cử, vụ việc chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) bị chủ đầu tư mang đi thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Bắc Sài Gòn khiến người dân bức xúc. Hay dự án chung cư Ruby Land (quận Tân Phú) do chủ đầu tư Tân Hoàng Thắng phân phối cũng khiến nhiều người bất ngờ khi biết chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư.

Đây đều là những dự án cũ, hệ quả của thời kỳ bong bóng bất động sản 2006-2007 để lại. Nguyên do chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu năng lực hoặc sử dụng vốn huy động, vốn tín dụng sai mục đích. Có trường hợp còn do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng.

Theo CBRE, những vụ tranh chấp pháp lý gần đây giữa cư dân mua nhàdự án và chủ đầu tư khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ khách hàngđã mua làm tài sản thế chấp, bàn giao khu dự án chưa hoàn thành, hoặc việc tranh chấp đất giữa chủ đất và chủ đầu tư... tất cả đều mang đến nhiều rủi ro cho phía người mua.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cũng cho rằng những bất ổn trên đã làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng vàothị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2016.