Doanh nghiệp phải tính việc bán bớt tài sản, cổ phần để trả nợ trái phiếu đến hạn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

Theo đó, “vướng mắc pháp lý” của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70%. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

“Chúng tôi thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết”, ông Châu nói.

Ông Don Lam, Chủ tịch Quỹ VinaCappital cho rằng mặc dù kinh tế vĩ mô tăng trưởng vững chắc năm 2022, thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam kết thúc năm với nhiều quan ngại. Cụ thể, thị trường trái phiếu doanh nghiệp “đóng băng”, với lượng phát hành trái phiếu giảm khoảng 50% so với năm ngoái. Lĩnh vực bất động sản trong tình trạng gần như “đóng băng” do khó khăn do thanh khoản.

Chỉ số VN Index giảm khoảng 30% (tính đến ngày 9.12) do giá cổ phiếu bất động sản và ngân hàng giảm sâu so với các thị trường châu Á khác và thuộc nhóm những thị trường giảm nhiều nhất thế giới.

“Những vấn đề này đã che phủ câu chuyện tăng trưởng kinh tế rất tích cực của Việt Nam và có thể ảnh hưởng không chỉ đến tăng trưởng kinh tế năm 2023 mà còn đến vị thế của đất nước trong mắt các nhà đầu tư dài hạn nếu không được giải quyết đúng đắn và nhanh chóng”, ông Don Lam nêu.

Theo ông Don Lam, các công ty bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn khủng hoảng thanh khoản vì 3 nguyên nhân. Thứ nhất là Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiểm soát lạm phát; thứ hai là các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay; thứ ba là các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn (khoảng 2 năm) cho các dự án dài hạn và việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đó đôi khi có thể khó khăn.

Ông Don Lam đề xuất cần giúp các công ty bất động sản dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng bằng cách giảm đánh giá rủi ro lĩnh vực này hoặc thông qua cho vay trực tiếp.

Ngoài ra, nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối. Đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát, điều này tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tiền tệ.

Giải pháp tiếp theo, ông Don Lam cho rằng cần thành lập quỹ/chương trình cứu trợ tương tự như một vài quốc gia khác. Theo đó, đây là bước mạnh nhất và kịp thời nhất mà Chính phủ có thể làm.

Để trả nợ trái phiếu, Chủ tịch VinaCapital cho rằng Chính phủ cần tạo điều kiện để ngân hàng cho các công ty bất động sản vay vốn. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cần bán bớt tài sản, kể cả quỹ đất chưa hoàn chỉnh dự án; tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài; bán cổ phần công ty để lấy tiền trả nợ.

“Nhu cầu về các sản phẩm nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhưng các công ty bất động sản không có vốn để hoàn thành dự án. Nếu giải quyết được vấn đề này thị trường bất động sản có thể hoạt động trở lại bình thường trong 6 tháng tới”, ông Don Lam nêu.

Ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

“Chúng tôi hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định nới “room” tín dụng thêm 1,5 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 240.000 tỉ đồng. Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế…”, ông Châu nêu.

Về trái phiếu doanh nghiệp, ông Châu đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12.2022 và 6 tháng đầu năm 2023 (có lãi suất cao hơn rất nhiều).

“Điều này vừa hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ “niềm tin thị trường” và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp”, ông Châu nêu.

Về giải pháp tình thế, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ để có nhiều căn hộ có mức giá khoảng 1,8 tỉ đồng/căn trở xuống, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị; chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi nhà ở xã hội…