Đề xuất phương án cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho dự án lấn biển

Theo Thứ trưởng Bộ TN-MT, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.1.2025, riêng Điều 190 quy định hoạt động lấn biển có hiệu lực từ ngày 1.4.2024 và giao Chính phủ xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết.

Đại diện Bộ TN-MT cho biết, cơ sở pháp lý để ban hành Nghị định quy định lấn biển hiện đã cơ bản được xử lý và làm rõ trong Luật Đất đai (sửa đổi). Thế nhưng, hiện vẫn còn một vấn đề có ý kiến khác nhau về thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Từ đó, dự thảo Nghị định quản lý, sử dụng đất trong hoạt động lấn biển đang thiết kế đưa ra 2 phương án như sau:

Phương án 1: Đối với phần diện tích đất nằm trong đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm, sau khi nhà đầu tư dự án lấn biển đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Với phần diện tích lấn biển, sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoàn thành việc lấn biển theo tiến độ của dự án đầu tư và nhận được thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy định thì sẽ được thực hiện cấp giấy chứng nhận.

Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Phương án 2: Sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành xây dựng toàn bộ hoặc từng phần công trình lấn biển, nhà đầu tư dự án lấn biển được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bộ TN-MT cho rằng, quy định phương án nhằm mục đích bảo đảm nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển theo đúng tiến độ và quy hoạch; tránh trường hợp nhà đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận chưa thực hiện lấn biển lại đem quyền sử dụng đất đi thế chấp tại các ngân hàng mà không thực hiện lấn biển theo tiến độ hoặc không lấn biển.

Với phương án này, nhà đầu tư dự án lấn biển có thể đề nghị được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành xây dựng toàn bộ công trình lấn biển hoặc từng phần công trình lấn biển theo quy hoạch sau khi có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu. Bộ này đã báo cáo Chính phủ xem xét, cho ý kiến chỉ đạo về hai phương án trên.

Theo các chuyên gia, lấn biển không chỉ là hoạt động quan trọng trong việc bảo vệ bờ biển, mở rộng diện tích phục vụ sinh sống, sản xuất, kinh doanh... của con người mà còn có ý nghĩa ứng phó biến đổi khí hậu. Tuy nhiên, hoạt động lấn biến thời gian qua chưa có khung pháp lý rõ ràng.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đoàn Văn Bình cho biết Việt Nam có khoảng 80 dự án lấn biển tại 19 tỉnh, thành ven biển, trong đó có những dự án quy mô lớn đã và đang được thực hiện tại các địa phương. Một số dự án lấn biển làm khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch đã đi vào hoạt động, phát huy hiệu quả cao, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương và cả nước.

Tuy nhiên, sự quan tâm, đầu tư cho lấn biển còn hạn chế, thể hiện rõ nét ở sự thiếu vắng quy hoạch lấn biển trong quy hoạch sử dụng đất của phần lớn các địa phương ven biển, sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các quy định pháp luật liên quan về lấn biển.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng quy định “giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư” là hợp lý, vì dự án lấn biển có vốn đầu tư rất lớn, đặc biệt là chi phí lấn biển tạo lập quỹ đất.

Do đó, ông Đỉnh cho rằng cần giao đất cho nhà đầu tư đồng thời với giao khu vực biển, căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được phê duyệt; đồng thời phải sớm xác định tiền sử dụng đất cũng như chi phí lấn biển để nhà đầu tư tính toán, quyết định phương án đầu tư.

“Trước đây tách thành 2 thủ tục: Giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển trước, sau khi hoàn thành lấn biển mới giao đất. Điều này sẽ chậm trễ thủ tục và khi xác định tiền sử dụng đất theo mặt bằng giá tại thời điểm hoàn thành lấn biển sẽ có giá đất cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đỉnh nêu.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, việc quy định Điều 190 về hoạt động lấn biển có hiệu lực sớm từ ngày 1.4.2024 sẽ tạo hành lang pháp lý để Chính phủ sớm ban hành Nghị định về hoạt động lấn biển, tháo gỡ cho các dự án đã và đang triển khai (đặc biệt các dự án có cấu phần lấn biển đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa có hành lang pháp lý cụ thể để giao đất).