Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ để phát triển nhà ở xã hội

Quy định bất hợp lý, doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội

Trong báo cáo chuẩn bị cho hội nghị của Thủ tướng để tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ ra nhiều khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, về hình thức giao đất, Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư không sử dụng vốn từ ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuế đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính (các doanh nghiệp cho rằng thời gian cho thủ tục này khoảng 1 - 2 năm).

Về quỹ đất, theo Luật Nhà ở, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (tỷ lệ 20%). Điều này dẫn đến việc hầu hết địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập.

Ngoài ra, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà của địa phương; quy hoạch đô thị: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… dẫn đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo ra sự chủ động cho địa phương.

Thêm vào đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai… dẫn đến kéo dài, chậm tiến độ thực hiện dự án.

Còn đối với nhà ở công nhân, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án và có mong muốn tham gia chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cho phép.

Bộ Xây dựng cũng cho hay Luật Nhà ở (năm 2014) quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đi vào sử dụng. Trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng căn hộ bỏ không, lãng phí, trong khi chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại được vay vốn với lãi suất ưu đãi là không thực chất. Lý do là chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, thuê mua. Điều này dẫn đến không thu hút, khuyến khích được chủ đầu tư.

Về giá bán, Bộ Xây dựng cho biết luật chưa tính các chi phí hợp lệ hợp lý như tổ chức bán hàng, quản lý doanh nghiệp… trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp.

Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội phải đảm bảo 3 điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh thành có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện, dẫn đến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong xác nhận điều kiện.

Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng cho biết thời gian tới sẽ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân, lao động tại các khu công nghiệp.

Đồng thời, ngành xây dựng đẩy mạnh nguồn cung cho thị trường bất động sản, trong đó tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1,4 triệu căn (giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng gần 600.000 căn).

Trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ tổng thể những khó khăn hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xem xét ban hành nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, về giao đất, để chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất).

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đảm bảo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Chủ đầu tư được lựa chọn theo hình thức bốc thăm do UBND cấp tỉnh tổ chức với điều kiện chủ đầu tư đảm bảo năng lực.

"Chủ đầu tư cũng không bắt buộc phải dành 20% số lượng căn hộ để cho thuê, ưu đãi chủ đầu tư diện tích sàn tầng 1 để làm dịch vụ, kinh doanh, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức 10% trên tổng mức đầu tư dự án", Bộ Xây dựng nêu.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân; xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo hướng bổ sung đầy đủ các yếu tố cấu thành giá nhà ở xã hội; thời điểm xác định giá là thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở xã hội; cơ quan chuyên môn cấp tỉnh thẩm định giá nhà ở xã hội; xác định đầu tư nhà ở xã hội là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung-dài hạn của địa phương.

Để đảm bảo nguồn tiền cho phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng (tương đương 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỉ đồng).

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân vay ưu đãi, và 50% gói tín dụng còn lại cho khách hàng cá nhân là người thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.