Chung cư sở hữu có thời hạn: Vì sao người dân không mặn mà?

Bộ Xây dựng vừa đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời hạn sở hữu chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây sự chú ý của dư luận. Bộ Xây dựng khẳng định cần thiết phải đưa ra quy định về vấn đề này.

Người dân không hào hứng với chung cư có thời hạn

Theo GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn được coi như là gia tài để lại cho đời sau.

Do vậy giá trị bất động sản không chỉ đơn thuần là tổng luồng thu nhập và lợi ích mang lại được lượng hóa thành tiền của cả vòng đời tồn tại của bất động sản, mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu.

Theo ông Cường, mua và giữ bất động sản được coi như là một kênh đầu tư vừa có ý nghĩa bảo toàn giá trị vừa có cơ hội làm gia tăng giá trị tích lũy vì giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên.

Đây là một trong các yếu tố làm giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là cao hơn so với mức thu nhập nhưng mọi người vẫn muốn mua và sở hữu động sản chứ không lựa chọn phương án thuê nhà ở dù được quyền lựa chọn để phù hợp với nhu cầu hơn mà chi phí kinh tế có thể thấp hơn đi mua.

“Chính vì mục tiêu này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Mặc dù, lợi ích về chỗ ở mang lại cho người sở hữu nhà chung cư có thời hạn không khác gì so với nhà chung cư sở hữu không có thời hạn”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, nếu nhà chung cư được sở hữu có thời hạn thì người mua nhà sẽ chỉ trả tiền mua tương đương giá trị luồng thu nhập và lợi ích mang lại theo thời hạn tồn tại của công trình. Khi đó không chỉ giá mua bán nhà chung cư sẽ trở về mức hợp lý mà hình thức thuê nhà sẽ phát triển và những tồn tại nan giải của việc cải tạo nhà chung cư cũ như hiện nay sẽ được tháo gỡ.

Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình.

Tiến xa hơn nữa, ông Cường cho biết để hạn chế tình trạng chuyển sang đầu tư mua nhà mặt đất làm tài sản tích lũy và để lại cho đời sau, nhiều nước trên thế giới đã sử dụng thuế chiếm hữu bất động và thuế thu nhập cao đối với bất động sản thừa kế.

“Đây sẽ là một khó khăn trong thay đổi tư tưởng sở hữu và tích lũy của người dân, song đó sẽ là một chính sách tạo lập sự bình đẳng về cơ hội cho mọi người dân và thay đổi mục đích và hành vi đầu cơ khi tham gia thị trường bất động sản”, ông Cường nói.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng Nhà nước khuyến khích đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, vì chung cư giúp tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất. Trong khi đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn.

“Giữa 2 mục tiêu, khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật phải chọn 1 mục tiêu chính mà Nhà nước mong muốn nhất khi xây dựng chính sách để quyết định trong hoạch định chính sách”, ông Đỉnh nói.

Nên bắt đầu áp dụng từ 2028 trở đi

Cũng nói với Một Thế Giới về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 bày tỏ sự tán thành việc chuyển đổi mô hình xây dựng chung cư sở hữu lâu dài sang có thời hạn của nhà nước. Tuy nhiên, cần tôn trọng tính lịch sử và hiện tại.

Cụ thể, không áp dụng quy định mới này đối với các dự chung cư được phê duyệt chủ trương đầu tư trước khi quy định mới này có hiệu lực nhằm đảm bảo quyền lợi chủ đầu tư và người dân.

Đối với người dân đã sở hữu căn hộ chung cư trước đó vẫn được sở hữu lâu dài, khi tòa nhà xây dựng lại người dân chỉ phải nộp tiền xây dựng và các khoản chi phí khác mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc này thực hiện sẽ không gây hoang mang, bất ổn xã hội.

Đối với các chủ đầu tư đang thực hiện đầu tư các dự án dở dang cũng yên tâm triển khai tiếp và thúc đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.

Ông Quê cho rằng do chu kỳ triển khai dự án từ 2-5 năm vì vậy quy định mới cần có độ trễ thực hiện. Ông Quê đề xuất nên áp dụng từ đầu năm 2028 trở đi, còn nếu sớm nhất cũng từ 2026.

“Việc lùi thời hạn như này cũng giúp nhà nước điều chỉnh lại chính sách quốc gia về nhà ở cho phù hợp và các thành phố quy hoạch lại cơ cấu nhà ở”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, để đảm bảo vẫn thu hút người dân mua nhà loại hình chung cư sở hữu 50 - 70 năm nhà nước cần giảm tiền sử dụng đất, giảm thuế, giảm lãi xuất vay, thông thoáng thủ tục đầu tư cho các đơn vị thực hiện dự án đầu loại hình này nhằm làm giảm giá thành từ đó thu hút người dân mua nhà.

Thêm vào đó, có chính sách lãi xuất thấp, vay tỷ lệ cao, trả dài hạn (theo niên hạn tòa nhà) để người dân có khả năng mua nhà và thích mua nhà loại hình này - mua (thuê) có thời hạn; quy định rõ việc sau khi tòa nhà phá dỡ khi hết niên hạn để tránh khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng sau này.

Ông Quê cũng đề nghị kéo giãn mật độ dân cư ra ngoại thành bằng việc tạo nhiều việc làm ở ngoại thành và phát triển hạ tầng - y tế - giáo dục tốt cho các nơi này. Đồng thời khuyến khích các loại hình dự án xây nhà ở cho thuê như kết hợp truyền thông định hướng và cơ chế đãi ngộ trong thực hiện đầu tư dự án; nâng cao thu nhập người dân có năng lực tài chính mua nhà; kiểm soát giá nhà ở phù hợp mức thu nhập người dân…