Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: Doanh nghiệp cực kỳ khó khăn nhưng lợi nhuận ngân hàng tăng liên tục

Doanh nghiệp BĐS khó khăn, lợi nhuận ngân hàng tăng vọt

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất với doanh nghiệp bất động sản.

"Có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021 và năm 2023 là năm có tính “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” nên đã phải quyết liệt tái cấu trúc, thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, có 2 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, "vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản. Khó khăn tiếp theo là khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Về tín dụng, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nguồn vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp bất động sản, nhất là người mua nhà, nên hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi. Trong khi đó, vào quý 3/2022 các doanh nghiệp và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay.

“Bên cạnh tình cảnh cực kỳ khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng đạt lợi nhuận tăng liên tục, tăng “bền vững”, năm sau cao hơn năm trước trong cả 3 năm COVID-19”, ông Châu nêu, và mong các tổ chức tín dụng chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp “như những người cùng trên một con thuyền phải cùng nhau chèo chống vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội hiện nay”.

Doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu”. Doanh nghiệp có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu “nhóm 2” hoặc “nhóm 3” mà nếu không được khoanh nợ khoản nợ xấu này thì không thể tiếp cận được khoản vay mới để có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh hoặc bị “nhảy nhóm nợ xấu hơn”.

Do đó, ông Châu đề nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN để nới tiêu chí nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” giúp doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12 - 24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3”, được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Đồng thời cần giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31.12.2024 và về mức 30% kể từ ngày 1.1.2025 để có thêm nguồn vốn cho vay.

Nhiều doanh nghiệp quá đà phát hành trái phiếu để “ôm dự án”

Về trái phiếu, ông Châu đề nghị bãi bỏ điểm a khoản 8 điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, để phù hợp với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu “được áp dụng từ ngày 1.1.2024” chưa thật phù hợp với tình hình thực tế, bởi lẽ chỉ còn hơn 10 tháng. Do vậy, hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép “được áp dụng từ ngày 1.7.2024 (hoặc tốt hơn là từ ngày 1.1.2025).

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng.

“Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội nhưng trước hết cũng phải thấy là có một số doanh nghiệp đã quá đà trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án" nên đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản. Lý do tuy là trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại như trái phiếu "public" nên ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường bất động sản và xây dựng là rất lớn”, ông Hiệp nói.

Vì vậy để giải quyết tháo gỡ, theo ông Hiệp, trước hết cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành, và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành, cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Đối với một số trường hợp cụ thể các dự án của doanh nghiệp, nếu khả thi về pháp lý nên cho công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu, để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.

Đối với việc sửa Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp có thể là một điều cần cân nhắc thêm. Đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.

"Hiện nay thị trường đang thiếu hụt sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý. Chúng tôi cho rằng nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung-cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở xã hội", ông Nguyễn Quốc Hiệp nói thêm.