Cách đầu tư dự án có thế chấp ngân hàng mà vẫn an toàn

Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản những năm vừa qua phát triển sôi động, nhưng vẫn còn nhiều mảng tối. Thị trường còn những dự án bị dừng thi công, đóng băng hoặc không thể triển khai vì nhiều yếu tố. Do đó, nếu đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp ngân hàng, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất.

Trên thực tế, việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết, giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án ở thị trường bất động sản Việt Nam. Đây cũng là thực tế chung của các thị trường bất động sản trên thế giới.

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án, yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chínhcũng như dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đâylà điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án, khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình và triển khai dự án không hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiệnđền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã cónghĩa vụ tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

TheoSavills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.

“Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án mớilà yếu tố đền bù giải tỏa. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc, ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính”, ông Khương nói.

Để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay, quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp. Nhìn chung, một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường gặp nhất đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án.

Do đó khi tham gia góp vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành; còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.