Bình Dương: Có 1 triệu dân mà đến vài triệu nền đất

Tiềm năng nhưng trầm lắng

Bình Dương là tỉnh có tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định và thu hút vốn đầu tư cao nhất cả nước. Năm 2016, tổng sản phẩm của Bình Dương tăng 8,5% so với năm 2015. Riêng 5 tháng đầu năm 2017, Bình Dương đã thu hút gần 1,5 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Phần lớn các dự án FDI đều do các tập đoàn lớn làm chủ đầu tư, tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ cao cấp và bất động sản.

Bên cạnh việc tăng trưởng kinh tế khá ổn định, Bình Dương cũng có hạ tầng kỹ thuật khá hoàn chỉnh. So với các tỉnh như Đồng Nai, Long An, hiện nay hệ thống hạ tầng của Bình Dương đang phát triển tốt hơn do đã được đầu tư nhiều năm trước.

Từ trung tâm Bình Dương di chuyển về TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước hay đi các tỉnh Tây Nguyên đều rất dễ dàng. Trong tương lai, hệ thống metro của TP.HCM được kết nối đến nhiều khu vực của Bình Dương sẽ giúp cho việc di chuyển tại tỉnh này thuận tiện hơn nữa.

Không riêng gì hạ tầng, Bình Dương cũng có các tiện ích dịch vụ đã phát triển hoàn chỉnh, đáp ứng được nhu cầu của người dân như khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị - triển lãm, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học quốc tế…

Đặc biệt, thời gian qua, nhiều tập đoàn bất động sản ngoại quốc lớn như Tập đoàn Tokyu, Aeon (Nhật Bản), SembCor, Mapletree, Guoco Land (Singapore), Lotte (Hàn Quốc)… đã cam kết sẽ tiếp tục rót vốn xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các cơ sở thương mại mới tại Bình Dương.

Có những lợi thế như vậy nhưng bất động sản Bình Dương hiện vẫn khá trầm lắng. Vào giai đoạn 2014, thị trường bất động sản Bình Dương được giới chuyên môn kỳ vọng sẽ có sự đột phá trong năm 2016 nhờ sự kiện Bình Dương “dời đô” về trung tâm hành chính mới. Tuy nhiên, kể từ đó đến nay, thị trường bất động sản Bình Dương gần như bị đóng băng.

Những doanh nghiệp bất động sản có tên tuổi hầu như không có động tĩnh gì trong việc chào bán sản phẩm mới, nhiều doanh nghiệp thậm chí còn rút lui khỏi thị trường này. Thay vào đó, giao dịch trên thị trường chủ yếu là sản phẩm được chào bán lại.

Đi tìm nguyên nhân

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nguyên nhân khiến bất động sản Bình Dương đìu hiu hơn các địa phương lân cận là do những dự án cũ của tỉnh này còn rất nhiều sản phẩm. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản không tung ra sản phẩm mới để giải quyết hàng tồn kho trước.

Ông Quang cho biết cách đây khoảng 5 năm, Bình Dương có số lượng sản phẩm quá lớn, lên tới hàng triệu sản phẩm mà giá lại tốt, thành ra rất dễ mua nên người mua nhiều. Chính vì lý do đó, khi thị trường đi lên, nhiều chủ đầu tư muốn bung hàng ra cũng không bung được, do số lượng hàng tồn kho nhiều, trong khi khách hàng thì cứ mua đi bán lại.

“Hiện tại, Bình Dương chỉ có hơn một triệu dân và mấy trăm ngàn người nhập cư, nhưng lại có đến vài triệu nền đất. Nếu chia cho đầu người rõ ràng nguồn cung đã quá dư, điều đókhông ổn”, ông Quang nói.

Mặt khác, khi thành lập thành phố mới Bình Dương, tỉnh này đã tính toán sai khiến thị trường bất động sản hiện nay không phát triển được. Tại thành phố mới, thay vì bán đúng giá đất thì tỉnh này lại bán giá rất cao.

Ở những khu vực xung quanh thành phố mới, giá đất chỉ khoảng 3 triệu đồng/m². Tuy nhiên, chỉ cách nhau 100m, đất tại thành phố mới lại có giá 30 triệu đồng/m²; tăng giá gấp 5-10 lần so với giá trị thực. Thậm chí, ở thành phố mới Bình Dương có những khu biệt thự có giá 1-2 triệu USD/căn, ngang bằng với Phú Mỹ Hưng.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Bình Dương trầm lắng thời gian qua là do chính quyền tỉnh này đã tính toán sai và có nhiều tham vọng không đúng nhu cầu thực.

“Chính quyền tỉnh Bình Dương đã khai sinh dự án thành phố mới với tầm nhìn quá xa so với thực tiễn. Lãnh đạo tỉnh này muốn đưa trung tâm hành chính về thành phố mới và nghĩ rằng sẽ kéo theo công chức, lãnh đạo đến đây, nhưng thực tế thì người ta không đến. Việc dời đô đến một khu vực mới là cực kỳ khó khăn, bởi sức ì ở lại của dân là rất lớn. Do đó, nếu không thực hiện đồng bộ thì các đô thị mới sẽ không phát triển, người dân vẫn chỉ quanh quẩn ở những khu vực cũ”, ông Đực nói.

Theo ông Đực, mặc dù thành phố mới được giới thiệu là nơi đáng sống, có trung tâm hành chính mới... nhưng lại không thể thu hút dân về sinh sống. Bởi lẽ, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án tại đây chỉ chăm chăm đầu tư hạ tầng nội bộ mà thiếu đi việc triển khai các tiện ích nội và ngoại khu nên cư dân sống trong này mà không có gì để ăn chơi, giải trí. Thế nên, nhiều dự án bất động sản sau khi đẩy giá lên “đỉnh” theo lời giới thiệu về thành phố mới đã rơi vào tình trạng “vỡ mộng”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng thừa nhận, sau hơn 10 năm hình thành, thành phố mới Bình Dương hiện vẫn vắng lặng. Nhiều khu đô thị tại đây đang rơi vào tình trạng không có người ở.

Hiện nay, giá bất động sản tại Bình Dương vẫn đang cao hơn so với phần đông dân cư. Tại tỉnh này, dân cư chủ yếu là công nhân và người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình nên chưa thể tiếp cận khu vực này để sinh sống. Đây cũng là lý do khiến thành phố vắng vẻ.

Ngoài ra, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại Bình Dương đã có nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đa số các khu đô thị chỉ có nhà liền kề mọc lên san sát chứ các công trình tiện ích khác như siêu thị, khu vui chơi giải trí, các khu công cộng… vẫn đang thiếu và yếu. Do đó, nhiều người dân vẫn chưa chọn những khu đô thị này là nơi an cư.