Bất động sản công nghiệp: Tiềm năng và lực cản

Tiềm năng lớn từ BĐS công nghiệp

Liên tiếp trong nhiều năm, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm. BĐS được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới dựa trên quá trình đô thị hóa và nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao. Trong đó, BĐS công nghiệp cũng ghi nhận sự đi lên với chất lượng lẫn số lượng khu công nghiệp (KCN) đều được nâng cao trong những năm gần đây.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, cả nước ta hiện có khoảng 563 KCN nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn hecta, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn hecta. Ngoài ra còn có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn hecta.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, tính đến hết quý 1/2023, tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía nam trung bình đạt 85% - dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

VARs cho hay, là “điểm sáng" hiếm hoi của thị trường BĐS trong thời gian gần đây, BĐS công nghiệp có nhiều dư địa và cơ hội phát triển cả trong ngắn, trung và dài hạn. Việt Nam đã và đang không ngừng trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Đà tăng nguồn vốn FDI từ các tập đoàn nước ngoài gấp nhiều lần trong thập niên qua là minh chứng rõ nét nhất, tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư), năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỉ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỉ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017-2022). Tính lũy kế trong giai đoạn 1986-2022, Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỉ USD vốn FDI; trong đó, 274 triệu USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng những năm qua, tăng trưởng của Việt Nam tương đối cao, kinh tế vĩ mô ổn định, quá trình hội nhập kinh tế cũng được đẩy nhanh khi Việt Nam tham gia hàng loạt các hiệp định thương mại tự do (FTA)… nên dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam cũng tăng nhanh.

“Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và bất động sản các KCN. Trong những năm qua, Việt Nam đã đầu tư và đưa vào sử dụng hàng ngàn cây số đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế - văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong nước. Để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giao lưu văn hóa xã hội, rất nhiều các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng tiếp tục được xem xét đưa vào kế hoạch trong thời gian tiếp theo”, ông Thịnh nói.

Các chuyên gia đánh giá sự phát triển này nhờ định hướng chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu và việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm, các KCN, đồng thời chuyển đổi ngành công nghiệp lao động thấp sang các ngành công nghiệp chuyên sâu và giá trị cao. Đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian kết nối giữa các tỉnh thành và khu vực giáp ranh.

Ngoài ra, theo VARs, BĐS công nghiệp được chú ý còn đến từ tác động từ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây, căng thẳng Mỹ - Trung, làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc cùng với lợi thế hấp dẫn như lao động giá rẻ, nguồn cung đất công nghiệp dồi dào, chi phí xây dựng nhà xưởng, ưu đãi đầu tư về thuế..., và việc tích cực tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới của Việt Nam.

Còn nhiều rào cản

Tuy nhiên, sự phát triển của BĐS công nghiệp cũng còn nhiều rào cản, như khâu giải phóng mặt bằng còn chậm gây nút thắt ở nhiều dự án, các KCN còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình họ, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp...

VARs cho rằng trong bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định, sự giảm tốc của FDI, dù không nhiều nhưng vẫn tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của BĐS công nghiệp.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch - Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình các năm gần đây, vốn FDI vào các KCN, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước, riêng với lĩnh vực chế biến, chế tạo thì tỷ lệ này có thể lên đến 70 - 80%. Tính đến tháng 8.2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế, KCN tại Việt Nam đạt khoảng 340 tỉ USD.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20.5.2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỉ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỉ USD; 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.

Theo VARs, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cụ thể, thông tin quy hoạch KCN đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Thứ 2, là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng BĐS cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh, hạ tầng, cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư. Đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ 3 là đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Các địa phương cần triển khai "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các KCN phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Ngoài ra, dữ liệu của VARs cho thấy các doanh nghiệp “lắm tiền nhiều của” đến từ các thị trường phát triển có yêu cầu rất cao về hệ sinh thái xung quanh KCN và những những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Nhu cầu này đòi hỏi các KCN không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ mà còn cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.