'Át chủ bài' nhà ở xã hội không tỏa sáng như kỳ vọng

Thiếu vắng môi giới bất động sản

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung và giao dịch trong quý 4/2023 đã có sự cải thiện.

Tổng cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3. Trong đó có khoảng 7.000. Có sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. Tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3, gấp đôi so với quý đầu năm; tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022, tương đương quý 3.

Tuy nhiên, thời điểm này thị trường lại tiếp tục phải đối mặt với khó khăn mới, đó là sự thiếu vắng môi giới BĐS.

Không chỉ chạy đua về các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, quý 4/2023 các chủ đầu tư còn mở thêm một cuộc đua về các chính sách nhằm thu hút các sàn giao dịch và môi giới BĐS. Các sàn giao dịch BĐS cũng bắt đầu rục rịch triển khai những chiến dịch “tuyển quân”.

Thay vì linh hoạt trong việc đa dạng hóa các sản phẩm phân phối như những quý trước, thời điểm cuối năm, các sàn giao dịch thể hiện sự cân nhắc và thận trọng khi quyết định tham gia phân phối các dự án. Theo đó, lại “quay trở về với phân khúc trọng tâm” là chiến lược được hầu hết các sàn giao dịch lựa chọn.

Điều này nhằm tạo thêm nguồn thu, một số sàn giao dịch phát triển thêm mảng thứ cấp thay vì chỉ khai thác thị trường sơ cấp như trước đây.

Nhà ở xã hội không tỏa sáng như kỳ vọng

Về phân khúc, NƠXH được cho là cột trụ vững chắc nhất trong các phân khúc BĐS, nhưng vẫn còn để lộ nhiều bất cập với sự lệch pha cung cầu, thiếu vắng một cách trầm trọng về nguồn cung. Mặc dù được kỳ vọng sẽ là “quân át chủ bài”, giúp “lật ngược ván cờ”, tuy nhiên cho đến thời điểm cuối năm, phân khúc này vẫn chưa thực sự “tỏa sáng” như kỳ vọng.

Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là phân khúc ghi nhận sự ảnh hưởng nặng nề nhất. Mặc dù nhen nhóm cơ hội “tái sinh” nhờ nghị định 10/2023/CP-NĐ, song đến thời điểm hiện tại, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn “bí đường tái xuất”.

Phân khúc BĐS thương mại bán lẻ tại các trung tâm thương mại cao cấp vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Trong khi đó, mặt bằng trống tại các căn nhà phố ngày càng có xu hướng tăng. Xu hướng thắt chặt chi tiêu, cùng thói quen mua sắm online là thách thức lớn cho tỷ lệ lấp đầy mặt bằng thương mại bán lẻ.

BĐS thương mại văn phòng, đặc biệt là hạng A, gặp nhiều thách thức, do xu hướng thu hẹp quy mô và di dời ra ngoài khu vực trung tâm.

BĐS công nghiệp liên tục là điểm sáng từ đầu đến cuối năm, với sự gia nhập của rất nhiều "đại bàng" lớn quốc tế. Là phân khúc duy nhất tăng giá nhưng nó vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh.

Tuy nhiên, kết quả này chỉ đúng với các KCN lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp (DN) nước ngoài/DN có vốn đầu tư nước ngoài. Các DN sản xuất nội địa vẫn đang trải qua thời kỳ khó khăn, do đầu ra bị ảnh hưởng. Đặc biệt là các DN sản xuất trong các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất...

Ngoài ra, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) đạt được kết quả tương đối khả quan như kỳ vọng, với tổng giá trị M&A năm 2023 của ngành BĐS chiếm tỷ trọng 23% và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế (theo KPMG). Tuy nhiên, mới chỉ ghi nhận phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc.

“Ngoại trừ phân khúc BĐS công nghiệp tạo được sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, BĐS năm 2023 đã cho thấy sự giảm sức hút rõ rệt, đánh mất vị trí sáng giá trong bộ sưu tập đầu tư của khách hàng/nhà đầu tư”, báo cáo nêu.

Đấu giá bắt đầu sôi động trở lại

Cũng theo VARS, hoạt động đấu giá đất đã bắt đầu sôi động trở lại tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng... Hàng trăm ô đất tại các khu dân cư, khu đô thị, đã được đấu giá thành công với mức giá cao hơn khoảng 5 - 10% so với giá khởi điểm. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã đấu giá và sang tay kiếm lời từ vài chục tới trăm triệu đồng.

“Người dân có nhu cầu thực chuộng đất đấu giá bởi đây là quỹ đất sạch, pháp lý đảm bảo, tránh được rủi ro về dài hạn”, VARS nhấn mạnh.

Tuy nhiên, hoạt động đấu giá tại nhiều địa phương trong năm 2023 vẫn ghi nhận kết quả không mấy khả quan. Nhiều cuộc đấu giá diễn ra với tỷ lệ thành công rất thấp, thậm chí không có người mua hồ sơ. Nhiều trường hợp đã trúng nhưng sau đó chấp nhận bỏ cọc. Nguyên nhân chính là thời điểm này thị trường khá trầm lắng nhưng các địa phương đều áp giá khởi điểm đất ngang bằng với thời kỳ thị trường sôi động.

Đối với BĐS thổ cư, hiện vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định. Các giao dịch nhằm mục đích ở thực chiếm trên 80%. Cầu đầu tư duy trì với các sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê ổn định.

Phân khúc đất nền không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30 - 40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Thêm vào đó, tính đến ngày 30.12.2023, đã có 37/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường BĐS tại các địa phương trong thời gian tới.