Áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026: Chuyên gia nói gì?

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang tiếp tục thảo luận, cho ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo báo cáo của Chính phủ và các cơ quan hữu quan, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến của nhân dân đóng góp cho dự thảo. Một trong những vấn đề lớn, khó và được quan tâm nhất là tài chính đất đai và phương pháp định giá đất.

Theo tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ gửi Quốc hội ngày 25.4, bảng giá đất được ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường hơn thay vì 5 năm như hiện tại, dự kiến được áp dụng từ năm 2026 nhằm đảm bảo tính khả thi.

Lý do chốt lựa chọn này, Chính phủ phân tích, tổng kết việc thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy rất ít địa phương thực hiện việc công bố bảng giá đất 5 năm/lần và điều chỉnh khi có biến động 20%. Việc này làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với diễn biến thị trường.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi khi bỏ khung giá đất, đưa ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường như tinh thần Nghị quyết 18, Chính phủ cho biết bảng giá đất hiện hành sẽ được sử dụng đến hết năm 2025. Tức là, từ năm 2026 sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Với quy định này, các địa phương có đủ thời gian xây dựng, đưa ra bảng giá đất mới từ khi luật có hiệu lực thi hành đến cuối năm 2025.

"Việc ban hành bảng giá đất hằng năm tiếp theo sẽ theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới cập nhật giá để phù hợp với thị trường", theo tờ trình Chính phủ.

Ngoài ra, dự thảo luật mới nhất quy định rõ 4 nguyên tắc việc định giá đất. Cụ thể, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất; 5 phương pháp xác định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Liên quan đến các quy định về giá đất tại dự thảo, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại về tính khả thi cũng như thực hiện mục tiêu giải quyết các xung đột, phát huy nguồn lực đất đai.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, ông Phan Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế ASEAN) cho rằng để xây dựng được bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường tốn rất nhiều thời gian và công sức, vì khối lượng công việc rất lớn và lần đầu tiên ở Việt Nam áp dụng theo nguyên tắc này. Tuy nhiên, so với phương án ban đầu là sẽ có bảng giá đất vào đầu năm 2025 thì phương án này sẽ chậm hơn một năm. Điều này sẽ có nhiều bất cập.

Cụ thể, theo ông Lâm, người bị thu hồi đất sẽ không bàn giao mặt bằng để triển khai dự án vì lý do áp dụng khung giá đất như hiện này là thấp hơn giá thị trường nhiều nên tâm lý chờ đợi có bảng giá đất mới, vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến tiến độ các dự án đã được phê duyệt. Mặt khác nếu cưỡng chế thì sự đồng thuận của người dân không cao, gây rắc rối quá trình triển khai.

Ngoài ra, tâm lý của các nhà đầu tư muốn được bồi thường trước khi có bảng giá đất mới để tiết kiệm chi phí và gia tăng lợi nhuận nên có thể việc kéo dài chuyển tiếp sẽ có lợi cho nhà đầu tư.

“Chúng ta nên vượt khó, tập trung lực lượng để có bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường vào đầu năm 2025 để giải bài toán an dân và để cho nhà đầu tư sớm có kế hoạch tính toán để triển khai các dự án.

Mặt khác Luật Đất đai 2013 có nhiều bất cập trong khung giá đất nên chúng ta mới sửa đổi, nghĩa là chúng ta cần sửa nhanh để phục vụ sự phát triển của đất nước và giảm về mức tối thiểu các khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, nhằm đảm bảo an ninh trật tự xã hội cũng như phát huy nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế. Nếu chúng ta chậm ngày nào là còn những rắc rối thêm ngày đó trong vấn đề xử lý các nội dung liên quan đến đất đai, nên nhất định phải làm càng sớm càng tốt không nên kéo dài thêm”, ông Lâm nhấn mạnh.

Theo ông Lâm, bảng giá đất hằng năm sẽ rất áp lực cho các cơ quan quản lý đất đai. Tuy nhiên dự thảo Luật Đất đai đã cho phép địa phương được thuê công ty tư vấn định giá đất thực hiện, đây là cơ chế mở, vừa độc lập, vừa chuyên nghiệp, vừa giảm bớt gánh nặng cho địa phương và đồng thời đẩy nhanh được tiến độ công việc.

“Vấn đề định giá đất theo nguyên tắc thị trường là đúng và bảng giá đất hằng năm là khả thi, không có phép tính nào hoàn hảo cho một thị trường đầy biến động và phức tạp như đất đai. Nhưng chúng ta kỳ vọng với bảng giá tiệm cận với thị trường thì người dân sẽ yên tâm khi bị thu hồi đất đai hay khi thực hiện nghĩa vụ thuế phí với nhà nước và nhà nước cũng không bị thất thu do giá cả đất đai như hiện nay”, ông Lâm chia sẻ.