Ảnh hưởng của biến đổi khí hậu với thị trường bất động sản trên thế giới

Khi các bang khu vực Đông nam ở Mỹ bắt đầu phục hồi sau những cơn bão liên tiếp, người mua nhà trên khắp nước Mỹ bắt chú ý đến hàng tỉ USD thiệt hại tài sản do bão gây ra, khá nhiều trong số đó không được bảo hiểm. Sự mất mát to lớn ở những nơi như Swannanoa, Bắc Carolina và Keaton Beach, Florida cho thấy trong một thế giới có nguy cơ thiên tai ngày càng gia tăng, nhà thuộc sở hữu cá nhân không còn là một tài sản quý giá như trước đây.

Mua được một ngôi nhà không chỉ đơn thuần là một quyết định về mặt tài chính mà còn là một quyết định vô cùng cảm xúc. Đây là cốt lõi của giấc mơ Mỹ, đại diện cho sự ổn định về mặt tài chính và cảm giác ổn định cho cả những gia đình trẻ và già. Nhưng biến đổi khí hậu rất có thể khiến quyền sở hữu nhà trở nên đắt đỏ hơn và khó dự đoán hơn. Đáng buồn là tình hình khí hậu đang ngày càng trở nên tồi tệ hơn.

Khi phí bảo hiểm và thuế tài sản tại Mỹ tăng lên và giá trị nhà trong tương lai trở nên không chắc chắn, đã đến lúc một số người ở những khu vực có nguy cơ thiên tai cao phải xem xét lại quyền sở hữu nhà như một mục tiêu tài chính. Thuê nhà đang nhanh chóng trở thành một cách tốt hơn để nhiều người tận hưởng cuộc sống với ít gánh nặng tài chính hơn.

Một trong những lý do lớn nhất khiến quyền sở hữu nhà không còn như trước là sự hỗn loạn trên thị trường bảo hiểm tài sản. Theo báo cáo gần đây của công ty dữ liệu và công nghệ Intercontinental Exchange Inc., khoản thanh toán bảo hiểm tài sản trung bình cho một ngôi nhà riêng (đã thế chấp) tăng 52% trên toàn nước Mỹ kể từ năm 2019.

Nghiên cứu của Benjamin Keys, một nhà kinh tế học và là giáo sư về bất động sản và tài chính tại Trường Wharton thuộc Đại học Pennsylvania với đồng nghiệp Philip Mulder tại Đại học Wisconsin, Madison cho thấy bảo hiểm tài sản tăng mạnh ở những khu vực dễ xảy ra thiên tai nhất của nước Mỹ. Ví dụ, tại Florida, từ năm 2020 đến năm 2023, phí bảo hiểm trung bình đã tăng 1.450 USD. Về bản chất, ngành bảo hiểm đã đánh giá rằng rủi ro khi sống ở một số khu vực nhất định hiện cao hơn trước.

Đối với nhiều người sở hữu nhà giàu có, việc trả nhiều tiền hơn cho phí bảo hiểm không phải là vấn đề lớn. Những chủ sở hữu khác không dư dả buộc phải điều chỉnh theo chi phí bảo hiểm ngày càng tăng bằng cách tự chịu nhiều rủi ro hơn: tăng mức khấu trừ, giảm phạm vi bảo hiểm hoặc hủy bỏ hợp đồng bảo hiểm. Nhưng nếu không có bảo hiểm đủ mạnh, các hộ gia đình sẽ phải đối mặt với tổn thất nặng nề trong trường hợp xảy ra thiên tai.

Chi phí thứ hai mà chủ nhà tại Mỹ phải gánh chịu trong thế giới nóng lên là thuế tài sản cao hơn, một phần là do các địa phương phải tốn tiền hơn trong việc bảo đảm an toàn cho người dân. Intercontinental Exchange Inc. phát hiện ra rằng các loại thuế này đã tăng trung bình 18% đối với nhà riêng kể từ năm 2019 và tăng mạnh hơn ở những khu vực dễ bị rủi ro khí hậu. Nếu địa phương muốn đề phòng trước những rủi ro thiên tai trong tương lai, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng lớn — như đê chắn biển và cải thiện hệ thống thoát nước mưa… sẽ dồn lên vai người đóng thuế.

Hai chi phí này — bảo hiểm và thuế tài sản — thường được điều chỉnh hàng năm. Chúng có thể thay đổi nhanh chóng và chính sự khó lường của chúng khiến các chủ nhà gặp khó khăn lớn trong việc lập ngân sách cho các chi phí dự toán.

Cũng có nhiều bất ổn hơn xung quanh giá trị của chính ngôi nhà. Cho đến nay, chúng ta có thể không thấy nhiều bằng chứng cho thấy giá nhà thực sự phản ánh được chi phí của biến đổi khí hậu. Nhưng giá nhà ở những nơi có nguy cơ biến đổi khí hậu ngày càng tăng sẽ phản ánh rủi ro đó rõ nét. Nơi càng dễ bị thiên tai, giá sẽ càng giảm. Điều đó có nghĩa là một số ngôi nhà sẽ không trở thành khoản đầu tư tốt.

Đối với nhiều người Mỹ, quyền sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời trong những năm gần đây vì lãi suất thế chấp cao hơn và giá nhà cao khiến việc sở hữu trở nên tương đối đắt đỏ. Với việc tăng chi phí và bất ổn xung quanh việc trở thành chủ sở hữu, biến đổi khí hậu chỉ làm giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời thực tế hơn.

Tất cả những vấn đề liên quan đến việc sở hữu đang khiến việc thuê nhà trở thành lựa chọn an toàn hơn, ít rủi ro hơn đối với nhiều người muốn tránh những chi phí đó. Thay vào đó, họ muốn duy trì sự linh hoạt và đầu tư tài sản của mình vào những tài sản không chịu rủi ro về thời tiết.

Việc thuê nhà có những nhược điểm rất thực tế. Người thuê nhà có thể thấy mình cần phải chuyển đi nếu bất động sản bị phá hủy, không an toàn hoặc được xây dựng lại hoặc nếu tiền thuê tăng quá cao. Chủ nhà có thể không bảo trì bất động sản tốt hoặc họ có thể chậm đầu tư để gia cố đủ khả năng chống chịu tốt hơn với thời tiết khắc nghiệt. Ở một số thị trường cho thuê, chủ nhà có thể chuyển phần lớn chi phí biến đổi khí hậu này sang cho người thuê nhà của họ.

Nhưng ít nhất, sự lựa chọn giữa thuê và sở hữu nên được đưa ra với thông tin rõ ràng về rủi ro. Chỉ có điều, do luật tiết lộ thông tin được xác định bởi từng tiểu bang, nên thông tin rủi ro mà người mua nhận được phụ thuộc vào nơi họ sống. Chỉ đến mùa xuân năm ngoái, Florida mới thông qua luật yêu cầu tiết lộ một số thông tin chi tiết về lũ lụt cho khách hàng mua nhà.

Để khai thác thông tin này, Zillow đã làm theo các trang web niêm yết bất động sản khác và đang hợp tác với First Street, một công ty nghiên cứu chuyên nghiên cứu về các mối đe dọa của khí hậu đối với nhà ở, để cung cấp hướng dẫn cho những người mua nhà tiềm năng về rủi ro và nhu cầu bảo hiểm.

Bằng chứng ban đầu về việc liệu loại thông tin đó có định hình các quyết định hay không là rất đáng khích lệ: Khi triển khai thử nghiệm thông tin về rủi ro lũ lụt, một nhóm các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng những người mua nhà đã thay đổi đáng kể cách họ tìm kiếm, đấu giá và cuối cùng là mua bất động sản. Thông tin kịp thời đã giúp những người mua đó đưa ra những lựa chọn thông minh hơn, phản ánh khả năng chịu rủi ro của họ.