4 cạm bẫy khiến thương vụ M&A bất động sản thất bại

Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam) mới đây đã đưa ra một số khuyến nghị cho các nhà đầu tư bất động sản đang có ý định tìm kiếm dự án thông qua các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A).

Theo JLL, mặc dù việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao nhưng thông thường, bất động sản chỉ được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi “những điều ẩn giấu” lộ diện.

JLL cho biết cứ 5 thương vụ M&A thì có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Do đó, các doanh nghiệp cần chú ý những vấn đề phổ biến sau:

Bỏ quên những chi tiết nhỏ

Giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Ông Remco van der Mije, Phó giám đốc JLL Hà Lan nói rằng trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó.

“Bạn có hiểu rõ quốc gia nơibạn đang giao dịch không, ở quốc gia nàokhách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhàvà ở quốc gia nào chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục bất động sản đang trong tình trạng xấu, không hề nhận mìnhsẽ được thanh toán các chi phí sửa chữa. Và còn những chi phí khác có thể bạn không biết trừ khi đội ngũ của bạn có nghiên cứu chuyên sâu”, ông nói.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

JLL cho rằng các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Vì thế, nhà đầu tư có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng nhưng chỉ khi nhà đầu tư đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng.

Ông Tom Carroll - Giám đốc của EMEA Corporate Research JLL toàn cầu nhận định bất động sản nằm trong khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua,thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một hợp đồng bảo hiểm bồi thường sẽ là cần thiết để bảo vệ nhà đầu tư khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai, nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Việc đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho nhà đầu tư thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện.

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịchbạn nhận ra rất khó bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khibiết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi, họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức thì một chiến lược bất động sản không nên thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược nhằm không gây tác động bất lợi lên năng suất làm việc.

Trên đây chỉ là một số cạm bẫy trong M&A bất động sản dựa trênkinh nhiệm của nhiều công ty được đúc kết sau những khó khăn. Hiệnlĩnh vực bất động sản đang chiếm tầm quan trọng rất lớn trong chiến lược M&A của các công ty.

Phan Diệu