TS Đinh Thế Hiển: Bất động sản đang là "kẻ địch" của nền kinh tế

Hỗ trợ ngành bất động sản là sai hướng

Sự “tăng nóng” của thị trường bất động sản thời gian gần đây đang tạo ra nhiều lo ngại. Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản chiếm tới 20,11% dư nợ toàn hệ thống. Kinh doanh chứng khoán và bất động sản trong năm 2021 cùng những lĩnh vực kinh tế khác có tỷ trọng dư nợ lớn nhất của hệ thống ngân hàng.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, độ lớn về tỷ lệ ngành bất động sản trong nền kinh tế quốc gia thể hiện mức độ công nghiệp hóa và mức độ phát triển của quốc gia đó.

Trong một nền kinh tế nông nghiệp thì ruộng đất là quyết định. Khi nền kinh tế quốc gia chuyển mình công nghiệp hóa và phát triển thì tỷ lệ này dần dần giảm và thay bằng các ngành công nghiệp cơ bản, hàng tiêu dùng, rồi tiếp theo là ngành công nghiệp trí thức và dịch vụ (có nhiều yếu tố khoa học công nghệ hiện đại).

Nước Mỹ là điển hình cho thực tế này khi các công ty (và ngành) top đầu hiện nay là các công ty công nghệ cao và các công ty dịch vụ giá trị.

Do vậy, ông Hiển cho rằng để đo mức độ phát triển quốc gia, chỉ cần đo tầm quan trọng của ngành bất động sản so với các ngành công nghiệp là sẽ hình dung quốc gia đó đang phát triển đúng hay đi ngược.

“Quốc gia nào có ngành công nghiệp và công nghệ cao phát triển thì chắc chắn đa số người dân lao động ở đó sẽ có mức sống cao hơn quốc gia có ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng”, ông Hiển nói.

Ông Hiển nhìn nhận bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế (đáp ứng nhu cầu cơ bản là ăn, ở, mặc). Tuy nhiên, quốc gia nào đề cao ngành bất động sản hoặc ngành bất động sản là chủ đạo và được hỗ trợ thì đều đi sai hướng.

Kinh tế Việt Nam giai đoạn 2016 - 2021 có điểm sáng là từng bước giảm thâm dụng vốn, xuất khẩu tăng trưởng tốt, giúp xuất siêu và tạo nhiều công ăn việc làm. Nhưng đóng góp đó có phần quan trọng từ FDI, còn các công ty sản xuất kinh doanh trong nước thì không phát triển như mong đợi.

Ngược lại, các công ty bất động sản ngày càng trở thành "chủ đạo", với các dự án tầm cỡ được xem là “át chủ bài” phát triển từng địa phương, được lãnh đạo địa phương nghênh đón và sẵn sàng dành diện tích đất lớn, xem như là giải phát quan trọng phát triển kinh tế tỉnh nhà. Điều này đi ngược xu thế phát triển của một nền kinh tế quốc gia hiện đại và đến một lúc nào đó đang trở thành độc hại.

Bất động sản đang là "kẻ địch" của nền kinh tế

Ông Hiển nhấn mạnh hiện nay bất động sản đang là "kẻ địch" của nền kinh tế. Lý do, bất động sản đang làm giảm nhiều việc làm nhất của người lao động.

Hiện nay người có tiền đang dồn tiền và vay ngân hàng trả góp để mua bất động sản. Họ sẽ bóp tiêu dùng để trả nợ, cá nhân họ sẽ có tài sản tốt, nhưng ở góc độ kinh tế vỉ mô thì sẽ làm giảm tiêu dùng và theo đó giảm việc làm.

Thêm vào đó, bất động sản đang hút kiệt vốn của ngân hàng thương mại và tạo ra các dòng vốn xấu như trái phiếu doanh nghiệp dưới chuẩn; các dòng vốn này không có nguồn trả nợ từ giá trị gia tăng, ít nhất là từ khai thác bất động sản, mà từ chờ giá đất tăng.

“Điều này vừa làm cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiêu dùng thiếu vốn khiến giảm việc làm, đời sống người dân gặp khó, vừa tạo ra quả bom nợ xấu ở quy mô cực lớn một khi giá đất không thể tăng nữa và đến hạn trả nợ. Thực tế, sau một chu kỳ tăng giá bất động sản cao mà không kiềm chế thì xảy ra khủng hoảng tài chính”, ông Hiển nói.

Theo chuyên gia này, giá bất động sản tăng cao không từ khả năng khai thác, mà từ đầu cơ chờ tăng giá làm các công ty sản xuất không thể có đất giá hợp lý để lập nhà máy sản xuất, để làm văn phòng thương mại dịch vụ. Điều này khiến sản xuất kinh doanh gặp khó, việc làm bị thu hẹp, kinh tế không tăng trưởng. Đó là "thuốc độc" của nền kinh tế.

“Thực tế với giá đất vùng xa hiện nay (không nói giá đất ở các đô thị lớn như TP.HCM), để làm khu công nghiệp, mua đất của dân theo giá thị trường thì giá cho thuê 50 năm/1m2 đã lên tới 300 USD, vượt xa giá cạnh tranh ở các quốc gia lân cận.

Theo ông Hiển: “Những nhà đâu tư bất động sản có quyền kiếm lời. Nhưng ở góc độ vĩ mô, đánh lận tầm quan trọng của bất động sản với phương thức phát triển quốc gia để kêu gọi nhà nước hỗ trợ cho bất động sản là nguy hiểm”, ông Hiển nhận định.

Bất động sản – tĩnh lặng giữa cơn bão

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Hiển cho rằng rủi ro tài chính quốc gia lớn nhất không nằm trong thị trường chứng khoán mà chính là quả bom nợ bất động sản từ cấp công ty cho đến nhà đầu tư cá nhân. Dòng tiền trả lãi không phải từ khai thác, mà từ chờ tăng giá đất, trong khi giá đất ngày càng tăng, xa rời mức sinh lợi từ dịch vụ cho thuê hay thu nhập người dân (mua nhà để ở).

Trong năm 2021, ngoài 13% tăng trưởng tín dụng trong khi GDP chỉ tăng 2,58%, cộng thêm 700 ngàn tỉ trái phiếu doanh nghiệp (gộp chung 2020 là 1.200 ngàn tỉ) xoay vòng từ ngân hàng - công ty bất động sản - dự án - thế chấp.

Trong thực tế, ông Hiển cho biết nợ bất động sản tính luôn cả trái phiếu doanh nghiệp đã tăng hơn 30% chứ không phải dưới 12% như báo cáo chính thức. Mức độ thâm dụng vốn trong đầu tư bất động sản đã vượt giai đoạn 2010 - là năm chuẩn bị khủng hoảng bất động sản, gây nợ xấu.

“Điểm nguy hiểm là tỷ suất lợi nhuận khai thác thì giảm 50% trong khi giá bất động sản hiện nay đã tăng hơn 2 đến 6 lần so với 2012, nếu tính theo USD thì đã tiệm cận khu vực. Do vậy khi thị trường bất động sản đóng băng, các nhà đầu tư và ngân hàng thương mại cần thanh lý thu nợ thì cũng khó tìm nhà đầu tư bắt đáy dựa trên cơ hội sinh lời từ giá tốt (giá thấp)”, ông Hiển nêu.

Cũng theo ông Hiển, hiện nay nhiều người vẫn còn tin giá bất động sản không thể xuống, nhà nước không thể để thị trường bất động sản suy giảm, vì sẽ làm suy giảm nền kinh tế.

“Họ có thể đúng vì tin tưởng vào độ lớn của thị trường khiến Chính phủ sợ “ném chuột vỡ bình quý”, nhưng họ quên rằng bất động sản đã có một thời kỳ 2011 – 2014 suy giảm, làm sụp đổ bao nhiêu đại gia, nhiều ngân hàng thương mại phải giao nhà nước tiếp quản. Thế nhưng cũng giai đoạn đó, nền kinh tế từng bước thoát ra khỏi cái bẫy tăng trưởng tài chính và tiếp tục phát triển bất chấp các nhà đầu tư bất động sản chết đuối”, ông Hiển nêu.

TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận bất động sản đang ở giữa sự tỉnh lặng trước cơn bão. Lý do là mọi người chưa thua lỗ như chứng khoán, nhiều người còn lạc quan, nhưng độ khó xử lý khi thị trường mất thanh khoản (nhà đầu tư không dám mua) sẽ rất lớn, cần nhiều nguồn lực và thời gian hơn giai đoạn 2011 – 2013.