Trung Quốc đã không còn kiểm soát được giá nhà đất?

Hơn một năm sau thời điểm diễn ra sự mất kiểm soát và sụp đổ trên thị trường chứng khoán (TTCK) Trung Quốc, giờ đây đến lượt một thị trường quan trọng khác cũng đang ở trong nguy cơ tương tự: thị trường nhà đất.

Những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc cũng giống hệt như đã diễn ra tại TTCK nước này cách đây hơn một năm. Cú sốc bất ngờ xảy ra trên TTCK Trung Quốc vào cuối tháng Bảy năm ngoái đã thổi bay khoảng 5.000 tỉ USD vốn hóa chỉ trong vài ngày, được xem là kết quả của việc vỡ bong bóng do chính phủ nước này kích động một loạt các động thái đổ vốn vào thị trường này.

Khi kinh tế Trung Quốc suy yếu và giảm tốc từ cuối năm 2014, Bắc Kinh đã chọn giải pháp khuyến khích người dân đổ tiền vào chơi chứng khoán để giúp TTCK vốn khá ảm đạm trước đó khởi sắc trở lại. Nguồn vốn đổ vào TTCK tăng vọt một cách thiếu kiểm soát đã thúc đẩy quá trình hình thành bong bóng chứng khoán diễn ra nhanh hơn dự kiến, và đã bùng nổ vào thời điểm cuối tháng Bảy – khoảng hơn một năm sau khi chính phủ Trung Quốc bắt đầu khuyến khích người dân chơi chứng khoán như một biện pháp thúc đẩy nền kinh tế.

Quá trình đó đang lặp lại với một sự tương đồng rất cao trong thị trường bất động sản Trung Quốc ở thời điểm hiện tại. Trong nhiều năm, chính phủ Trung Quốc đã tuân thủ nghiêm ngặt phương pháp Goldilocks để kiểm soát thị trường nhà đất (Goldilocks là phương pháp kiểm soát đặt sự cân bằng lên cao nhất như một biện pháp tối ưu): Bắc Kinh muốn một thị trường bất động sản tăng trưởng phù hợp, không quá nóng để có thể gây ra những bất ổn về hệ thống tài chính, và cũng không quá lạnh để có thể khiến nền kinh tế rơi vào suy trầm.

Đặc biệt là sau những gì diễn ra với nền kinh tế Mỹ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, trong đó nguyên nhân chủ yếu là do bong bóng bất động sản bị vỡ gây ra khủng hoảng hệ thống tài chính, thì Trung Quốc lại càng kiểm soát nghiêm ngặt hơn bao giờ hết thị trường nhà đất của mình.

Để thực hiện sự cân bằng này, các nhà lãnh đạo Trung Quốc đã sử dụng một giải pháp kết hợp giữa kích thích tiền tệ và các biện pháp quản lý hành chính. Khi giá nhà đất quá nóng, Bắc Kinh hãm phanh tăng trưởng tín dụng (do một phần lớn người mua nhà ở Trung Quốc là đi vay ngân hàng) và đặt hạn chế hành chính đối với những người muốn mua nhà ở các thành phố (giới hạn mỗi người chỉ được muatối đa bao nhiêu căn hộ). Còn khi giá nhà đất suy trầm, thì Bắc Kinh nới lỏng tín dụng và gỡ bỏ các hạn chế về hành chính.

Nhưng, sự giảm tốc kinh tế đã thay đổi tất cả. Cũng tương tự những gì đã diễn ra tại TTCK, các nhà đầu tư được chính phủ Trung Quốc bật đèn xanh vào thị trường bất động sản với hy vọng nó có thể trở thành đòn bẩy giúp tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là sau khi TTCK nước này sụp đổ vào giữa năm ngoái.

Theo thống kê, giá nhà đất trên thị trường đã bắt đầu tăng mạnh từ thời điểm cuối năm 2015. Tính đến thời điểm tháng 5.2016, giá nhà đất trung bình tại 70 thành phố lớn ở Trung Quốc tăng 5% so với cùng kỳ năm 2015, còn tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải hay đặc biệt là Thâm Quyến mức tăng đã dao động ở mức 19-53%.

Còn ở thời điểm hiện tại, giá nhà đất trung bình ở các thành phố Trung Quốc đang cao hơn đáng kể so với ở Mỹ; cụ thể, giá nhà ở trung bình tại các thành phố Trung Quốc hiện đang là 171 USD/1 footvuông (0,3 m2), trong khi mức trung bình ở Mỹ chỉ là 132 USD/1 foot vuông. Một chỉ số thống kê giá nhà ở tại 100 thành phố lớn nhất Trung Quốc trong vòng 1 năm qua do công ty SouFun Holdings Ltd thực hiện cho thấy, nó đã tăng tới 14%. Thậm chí, ở một số khu vực, giá bất động sản đã tăng lên mức 15.000 USD mỗi m2.

Cơn sốt nhà đất đe dọa vượt mức kiểm soát này đang dẫn tới những hệ lụy nguy hiểm. Tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ 2008, hệ thống tài chính Trung Quốc cũng đang chịu sức ép cực lớn từ cơn sốt bất động sản hiện nay. Chỉ trong vòng 1 năm qua, tổng dư nợ tồn đọng tại các ngân hàng Trung Quốc đã tăng hơn 30%, trong khi tăng trưởng vay thế chấp mới đã lên tới 111%.

Nếu cơn sốt nhà đất này không được hãm phanh lại, nó có thể đẩy hệ thống ngân hàng Trung Quốc vào một tình trạng đáng báo động về thanh khoản. Tình trạng đổ xô đi mua bất động sản ở các thành phố lớn đã lên đến mức, chính quyền thành phố Thượng Hải đã phải ban hành kế hoạch xiết chặt quyền sở hữu nhà đất đối với các cặp vợ chồng đang sử dụng biện pháp ly hôn để có thể mua được nhiều căn hộ kiếm lời hơn.

Mọi chuyện dường như đang vượt ra ngoài khả năng kiểm soát của chính phủ Trung Quốc, khi tốc độ tăng giá đã ở mức quá cao. Một sự xiết chặt tín dụng ở thời điểm hiện tại có thể khiến bong bóng bất động sản bùng vỡ nhanh hơn. Nhưng, nếu kịch bản tương tự TTCK xảy ra đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, thì hậu quả sẽ lớn hơn rất nhiều.

TTCK Trung Quốc không có nhiều tầm quan trọng với nền kinh tế nước này khi chỉ cung cấp khoảng 20% vốn cho các doanh nghiệp; nhưng đối với hầu hết các gia đình trong xã hội Trung Quốc, nhà ở đang là thứ chiếm tới 70% tổng tài sản của họ.

Một vụ sụp đổ trên thị trường bất động sản khiến giá nhà đất rớt thẳng đứng, có thể sẽ tác động tới toàn bộ xã hội Trung Quốc.