Gửi bình luận
Ngày 28.8, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM - đã thông tin về việc TP.HCM xem xét ban hành bảng giá đất mới nhằm thực hiện quy định Luật Đất đai 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024.
Theo đó, có 4 phương án được TP.HCM đưa ra xem xét, lựa chọn việc áp dụng bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ khi thông qua đến hết ngày 31.12.2025, gồm: một là giữ nguyên mức cũ; hai là áp dụng mức giá nhà nước quy định đã nhân hệ số K (hệ số sử dụng đất); ba là giữ mức cũ và cập nhật giá đất tái định cư; bốn là xây dựng bảng giá đất mới hài hòa lợi ích các bên.
Cân nhắc các mặt, TP.HCM lựa chọn phương án 4. Hiện bảng giá đất này đã qua các bước xây dựng dự thảo, tiếp nhận góp ý, thực hiện các hội nghị phản biện. Ban soạn thảo sẽ tiếp thu, bổ sung chỉnh sửa, trình UBND TP ban hành.
Trên thực tế, để thực hiện chủ trương từng bước đưa giá đất tiệm cận giá thị trường, thời gian qua, TP.HCM đã bước đầu áp dụng giá đất cụ thể (giá thị trường) để tính bồi thường các dự án hạ tầng khu vực ngoại thành như dự án đường Vành đai 2, 3.
Đơn cử, giá đất tại vị trí đường song hành quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn) theo giá nhà nước là 3,5 triệu đồng/m2, nhưng được thành phố đền bù thực tế là hơn 39,5 triệu đồng/m2. Đây cũng là một trong những cơ sở để thành phố xây dựng bảng giá đất mới phù hợp hơn với thực tế.
Bảng giá đất chỉ phản ánh giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai cao hay thấp thì cơ quan chức năng sẽ phối hợp, báo cáo UBND TP kiến nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh mức thu, tỷ lệ thu cho phù hợp.
Sở TN-MT TP.HCM khẳng định, bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây. Qua đó, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.
Trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau (đất ở) trừ đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển (đất nông nghiệp).
Theo kết quả bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thì giá đất nông nghiệp có tỉ lệ tăng bình quân cao hơn (11 - 14 lần) so với tỉ lệ tăng giá của đất ở (4 - 5 lần), do đó, khoảng cách giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.
Tuy nhiên, Sở TN-MT thông tin, trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp. Đối với các hộ nghèo, gia đình chính sách đã có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Trả lời câu hỏi về mức tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản chưa được cơ quan có thẩm quyền của TP xác định, dù dự án đã được triển khai, thậm chí đưa vào sử dụng, dẫn đến việc người dân chưa được cấp sổ hồng nay có giá đất mới, các mức thuế nêu trên có tăng hay không, ảnh hưởng thế nào đến quyền lợi của người mua nhà và nhà đầu tư dự án? Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, với dự án đã được phê duyệt, sẽ tính giá đất và các mức thuế liên quan vào thời điểm phê duyệt. Vì vậy, những dự án đã triển khai sẽ không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới.
Liên quan vấn đề này, Sở TN-MT TP cũng lưu ý, theo quy định pháp luật hiện hành, mức thuế liên quan đến đất đai đã được thực hiện từ ngày 1.1.2012 và thay đổi 5 năm/lần. Chu kỳ kết thúc quy định này sẽ vào ngày 31.12.2027. Sau thời hạn trên, giá đất mới (tiệm cận giá thị trường) sẽ được áp dụng để tính thuế.
Nhiều ý kiến lo ngại rằng, việc tăng giá đất có thể đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư. Tuy nhiên, Sở TN-MT TP cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Trong các yếu tố cấu thành giá nhà, tiền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ.
Đối với quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Theo đó, giá nhà phân khúc này được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng.
