Tìm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường “đứng hình”

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong 4 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Cụ thể, từ ngày 1.7.2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8.2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng.

Kể từ sau ngày 7.3.2017 (ngày ban hành Văn bản 342), đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công, đã bị tạm dừng để được rà soát các thủ tục đầu tư đã được thực hiện trước đây. Đến tháng 3.2019, lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.

Năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM bị sụt giảm mạnh, chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích đất các dự án nhà ở so với năm 2017. Ngoài ra, chỉ có 8 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn.

Chín tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Đặc biệt, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.

Cần giải pháp tháo gỡ

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít, đem lại lợi nhuận lớn cho một số chủ đầu tư, nhưng lại làm cho khách hàng phải mua nhà giá cao hơn. Bên cạnh đó, phần lớn người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

“Thị trường bất động sản thành phố hiện chưa có nguy cơ bị khủng hoảng vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Tình thế khó khăn chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Tuy nhiên, do thị trường có độ trễ nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định.

Do vậy, HoREA đã có kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương rà soát, đề xuất xây dựng, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Trước mắt, hiệp hội này đề nghị tập trung giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa một số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật Quy hoạch đô thị; cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở; cơ chế để giải quyết các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất, để khai thông vướng mắc và ách tắc của thị trường.

Cụ thể, quy định phải có 100% “đất ở” thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" dự án nhà ở thương mại không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp. Đây là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay, do phần lớn dự án có quỹ đất hỗn hợp phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư.

Bên cạnh đó, quy định phần đất công trong dự án nhà ở (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý), theo quy định thì phải tổ chức đấu giá. Tuy nhiên, phần lớn quỹ đất này không có hình dạng xác định, thường nằm phân tán rải rác trong dự án, không thể xác lập được chỉ tiêu quy hoạch để hình thành một dự án độc lập, nên không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá. Quy định về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại còn nhiều bất cập, chưa hợp lý, doanh nghiệp bị mất rất nhiều thời gian để được nộp tiền sử dụng đất.

Chưa kể, pháp luật quy định công chức, viên chức nhà nước chỉ được làm những gì pháp luật cho phép, mà một số quy phạm pháp luật lại có xung đột, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, nên đã có tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho người thi hành công vụ. Việc này dẫn đến một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước có tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám đề xuất giải quyết hồ sơ, yêu cầu của doanh nghiệp…

Phan Diệu