Thị trường BĐS trầm lắng, lãi suất tăng cao, nhà đầu tư nên chọn phân khúc nào?

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019.

Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cũng cho hay chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy tổng cung trên toàn thị trường trong 9 tháng đầu năm nay đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018. Song tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 43%, riêng quý 3 là 33,5%, giảm mạnh so với 2 quý trước.

Nguyên nhân là ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng vì nguồn cung vẫn thiên về sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Trong khi đó, nguồn cầu chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực (tập trung ở phân khúc trung cấp), nhu cầu mua để đầu tư dè dặt hơn do lo ngại giá bán đang neo cao.

Với thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận, theo thống kê của DKRA Group, sức cầu các sản phẩm đất nền có xu hướng giảm và đang ở mức 52% - thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới đã giảm gần một nửa, mức tiêu thụ chỉ đạt 47%. Đồng thời, nguồn cung mới căn hộ cũng giảm 63,8%, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 - 60%.

Còn tại Hà Nội, số liệu từ VARS chỉ rõ, 9 tháng qua, có hơn 8.700 sản phẩm chung cư được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng, bằng 49,4% năm 2020 và 32,7% năm 2019. Trong đó, chung cư cao cấp chiếm 62%, căn hộ bình dân chỉ đạt có 4,7% tổng lượng cung và nằm ở rất xa trung tâm. Giá bán các sản phẩm chung cư hiện hữu có xu hướng tăng mạnh. Giá đất nền cũng tăng bình quân hơn 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm nay.

Thực tế, giá nhà đất trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án đã triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại, hay lợi nhuận, tiền thuê trong thời gian đầu... để kích cầu. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Tuy nhiên, do áp lực lạm phát vẫn cao, chi phí đầu vào lớn… nên giá bất động sản nhìn chung rất khó giảm.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Đinh Văn Quyết cho biết theo thông lệ thì cuối năm là thời điểm lượng tiền kiều hối chuyển về, các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn để trả lương và trả nợ cũng như nhu cầu về vốn để hoạt động sản xuất hàng kinh doanh cho dịp cuối năm nên thị trường cuối năm sẽ nhộn nhịp hơn.

"Sang đầu năm sau là kỳ mới room tín dụng của ngân hàng, đây là thời điểm các ngân hàng sẽ cho vay lại thì thị trường cũng sẽ nhộn nhịp hơn. Tuy nhiên vẫn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của nhà nước, bắt mấy đại gia lớn bất động sản nữa thì thị trường sẽ đóng băng và suy thoái", ông Quyết nêu.

Ông Quyết cũng nói rằng do gặp khó khăn về tín dụng, có tình trạng các chủ đầu tư hiện nay không triển khai dự án mới nữa, đa số hoàn thiện các dự án dở dang để giao cho khách hàng, thời gian sắp tới khi đến hạn đáo hạn ngân hàng thì rất nhiều tài sản bị phát mãi hoặc phải bán tháo đi để trả nợ

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn đánh giá nguồn vốn là một trong những yếu tố mang tính sống còn với thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hạn mức tín dụng tiếp tục bị siết chặt, những giỏ hàng đang mở bán sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm có vị trí, khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt hơn thì người mua sẽ ưu tiên lựa chọn hơn.

Khẩu vị đầu tư của mỗi người là khác nhau, nhưng ông Hảo cho rằng có 2 phân khúc có tiềm năng đầu tư trong thời gian tới. Thứ nhất là phân khúc nhà phố ở những nơi dân cư hiện hữu, liên kết hạ tầng tốt. Thứ hai là những bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp, ví dụ như các khu dịch vụ thương mại, logistics, hạ tầng kho bãi…

“Hầu như chính sách điều tiết vĩ mô của chính phủ đều nhằm mục đích tạo công ăn việc làm, an sinh xã hội, phục hồi kinh tế thì những bất động sản cũng phải ăn theo xu hướng như thế. Như vậy, những bất động sản liên quan đến công nghiệp sẽ có tiềm năng đầu tư nhất trong 12 tháng tới”, ông Hảo nhận định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam cho rằng thị trường hiện nay đang đi vào giá trị thực nhiều hơn, an cư nhiều hơn và đây là phân khúc có sự nới lỏng hay siết chặt tín dụng thì cũng ít chịu ảnh hưởng. "Những phân khúc lợi nhuận cao thì rủi ro lớn”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, khi nới lỏng tín dụng thì phân khúc đất nền sẽ hưởng lợi. Đây cũng là phân khúc tiềm năng bởi tốc độ đô thị hóa mới chỉ 4%, hạ tầng lớn đang được triển khai rầm rộ.

Một phân khúc khác là nghỉ dưỡng. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách nước ngoài rất tốt. Tuy nhiên, số tiền khách du lịch chi tiền ở Việt Nam chưa lớn. Một khách nước ngoài có thể tiêu 180 USD/ngày ở Thái Lan, nhưng chỉ chi tiêu khoảng 60 USD/ngày ở Việt Nam. Nếu nởi lỏng tín dụng, các chủ đầu tư có thêm nguồn lực để đầu tư thì phân khúc này dự đoán sẽ tăng trưởng.

Nhóm tiếp theo là các sản phẩm chung cư cao cấp, nhà phố. Đây là nhóm các nhà đầu tư thường xuyên đầu tư vào. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế nên phân khúc này cũng sẽ hưởng lợi khi nguồn vốn tín dụng được nới lỏng.