Thị trường BĐS: Thừa thì thừa, mà thiếu vẫn thiếu

Tại buổi báo cáo thị trường BĐS quý 3 của hãng nghiên cứu và tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL), bà Regina Lim, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn thị trường vốn đầu tư Đông Nam Á nhận định, thị trường vẫn đủ sức hấp thụ nguồn cung này.

Bởi theo số liệu của Viện quản lý kế toán (IMA) châu Á thì Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, với GDP bình quân từ 6 – 6,5% trong giai đoạn 2016 – 2020, nhờ vào các lợi thế về nhân khẩu học, các chính sách đô thị hóa của chính phủ và sự gia tăng đáng kể của tầng lớp trung lưu.

“Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số TP.HCM vẫn còn khá thấp so với các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á, bao gồm cả số căn hộ đang xây và đang chào bán”, bà Lim nhận xét.

Vấn đề đặt ra là cung và cầu liệu có tương thích với nhau ở từng phân khúc không. Theo một cuộc khảo sát nhanh cũng do JLL thực hiện, có đến 52% số người được hỏi cho rằng phân khúc trung cấp (30 - 40 triệu đồng/m2) đang làm mất cân bằng thị trường khi chiếm tỉ lệ quá cao.

Thật vậy, hàng loạt dự án thuộc phân khúc này đã chiếm lĩnh thị trường trong thời gian qua như là Masteri Thảo Điền, Scenic Valley, Diamond Lotus, The Goldview, vv…

Trong khi đó, thực tế cho thấy nhu cầu rất lớn tập trung ở phân khúc bình dân, có giá từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này lại không nhiều. Các buổi mở bán dự án gần đây như Moonlight garden ở Thủ Đức, Flora Fuji ở quận 9 do đó đều thu hút đông đảo khách hàng đến giao dịch.

Riêng về phân khúc nhà ở xã hội, số liệu của Viện nghiên cứu phát triển TP.HCM cho thấy có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố đangcó nhu cầu, nhưng Sở Xây dựng chỉ có thể đặt mục tiêu hoàn thành được 44.700 căn hộ vào năm 2020.

Chính vì nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế nên phân khúc nhà ở bình dân có tỉ lệ tăng giá cao nhất trong quý 3 vừa qua, tăng 2,2% so với quý trước (theo số liệu của JLL), tạo thêm áp lực tài chính cho những người mua nhà giá rẻ.

Vẫn biết nhu cầu cao, dễ tiêu thụ nhưng các chủ đầu tư vẫn không mặn mà phát triển nhà ở bình dân. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Đất Lành, xây nhà ở bình dân rất khó kiếm lời, do các chi phí nguyên liệu đầu vào như gạch, xi măng, sắt, thép không khác gì so với nhà ở cao cấp, nhưng giá bán lại thấp hơn rất nhiều.

Do đó, các chủ đầu tư thường tập trung vào phát triển nhà ở trung, cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận. Điều này có thể dẫn đến dư cung cục bộ tại một vài phân khúc nhất định. Ngay từ quý 2 năm nay, nhiều chuyên gia đã bày tỏ e ngại trước tỉ lệ hấp thụ căn hộ giảm mạnh.

Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Phụ trách bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE, các chủ đầu tư giờ đây đã thận trọng hơn rất nhiều sau đợt khủng hoảng năm 2010. Và họ luôn biết cách tự điều chỉnh với những kế hoạch B của mình, như là lùi thời điểm tung hàng ra thị trường hay chuyển qua một phân khúc khác.

Còn theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Vietnam, chu kỳ lên xuống của thị trường BĐS là không thể tránh khỏi. Quan trọng là các nhà đầu tư “né” đà giảm ra sao, bằng việc ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp, trung cấp hay bình dân tùy theo từng giai đoạn phù hợp.