Thị trường bất động sản TP.HCM còn nhiều dấu hiệu bất ổn

Trên đâylà nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản năm 2018 do UBND TP.HCM tổ chứcngày 7.11.

Sụt giảm và thiếu bền vững

Theo ông Châu, trong 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét.

Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án là 23.759 căn nhà với giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỉ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.Như vậy, nếu so sánh với thị trường bất động sản Thành phố cùng kỳ năm 2017 thì số lượng dự án; tổng số căn nhà đưa ra thị trường; căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân đều giảm mạnh.

Đặc biệt, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Đáng chú ý, từ đầu năm 2017 đến tháng 10.2018, thị trường bất động sản TP.HCM đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn. Hoặc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.

Chưa kể, trên thị trường đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu lợi ích nhóm, chủ nghĩa tư bản thân hữu đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư”, ông Châu nhận định.

Cần gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Cũng tại hội nghị nói trên, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng hiệnthị trường bất động sản đã xuất hiện 7 điểm nghẽn cần được tháo gỡ. Cụ thể là các điểm nghẽn về chủ trương đầu tư; giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; quy định về dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng, chuyển giao (BT); tín dụng và thủ tục hành chính.

Do đó, chính quyền TP.HCM cần quan tâm tháo gỡ, khó khăn cho doanh nghiệp về các thủ tục hành chính, quy định pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư… Đồng thời, Thành phố cần tháo gỡ ách tắc về cấp sổ đỏ cho người nước ngoài khi mua nhà tại dự án. Đặc biệt là cần chủ động chấn chỉnh tình trạng “loạn” danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang bởi nó dễ làm cho người tiêu dùng nhầm lẫn, bị lừa dối, dẫn đến bị thiệt hại về quyền lợi khi mua nhà…

Trước những kiến nghị trên, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong nói rằng chính quyền TP.HCM sẵn sàng tạo điều kiện thuận lợi để xây dựng môi trường đầu tư sản xuất kinh doanh có hiệu quả nhằm thúc đẩy cho doanh nghiệp bất động sản phát triển.

Đối với các điểm nghẽn mà doanh nghiệp kiến nghị, Chủ tịch UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng phối hợp Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức hội nghị giao ban hàng quý để tháo gỡ khó khăn có doanh nghiệp. Ông Phong cam kết sẽ giải quyết những vấn đề tại hội nghị giao ban một cách khẩn trương và quyết liệt.

“Lãnh đạo TP.HCM sẵn sàng lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp và nhân dân với kỳ vọng cùng nhau hợp tác để thúc đẩy TP.HCM phát triển, góp phần xây dựng thành phố trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, khoa học công nghệ, giáo dục và đào tạo lớn của khu vực”, ông Phong khẳng định.