Quy định hạn chế số lượng người ở chung cư: Chuyên gia nói gì?

UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Quyết định 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác gồm: khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế trên địa bàn TP.Hà Nội.

Quyết định này là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kết.

Thành phố yêu cầu trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng từ 25 - 45m², tính là 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng từ trên 45 - 70m², tính 2 người, diện tích trên 70 - 100m² thì tính 3 người; căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng từ trên 100 - 125m², tính 4 người, còn diện tích sử dụng căn hộ từ 125m² trở lên, tính 5 người.

Với nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội, thì trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng là: căn hộ một 1 phòng ở, diện tích sử dụng từ 25 - 40m², tính là 1 người; căn hộ có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 40 - 55m², tính 2 người, diện tích trên 55 - 70m², tính 3 người; căn hộ có diện tích sử dụng từ trên 70 - 77m², tính 4 người.

Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ,...) mà việc áp dụng quy định nêu trên không phù hợp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định.

Dư luận đang có không ít ý kiến trái chiều xoay quanh vấn đề này.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Quyết định 34 được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác; không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành.

Do đó, đây không phải cơ sở để “khống chế” số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… theo hướng căn hộ chung cư diện tích 70 - 100m² chỉ được ở tối đa 3 người.

Ông Đỉnh cho rằng trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình thì chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trên cơ sở dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, cung cấp điện, nước sạch, thu gom và xử lý nước thải, rác thải…), hạ tầng xã hội (gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ, cây xanh…).

Theo đó, một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo “sát” chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo mà biểu hiện là tắc đường, ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, thiếu điện, nước sinh hoạt…

Đặc biệt, những năm gần đây xuất hiện các loại hình bất động sản “lai” có chức năng sử dụng hỗn hợp như căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà thương mại liên kế (condotel, resort villa, officetel, shophouse…). Các loại hình lưu trú này cũng cần được quản lý chặt chẽ do quá trình sử dụng sẽ phát sinh nhu cầu lưu trú, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng vẫn gây tác động đến hạ tầng đô thị.

“Việc để TP.Hà Nội ban hành Quyết định 34, gồm quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý (Hà Nội là địa phương đi đầu về hướng dẫn xác định dân số cho các công trình lưu trú)”, ông Đỉnh nêu.

Về cơ sở áp dụng phương pháp này, lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết là dựa trên tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, dựa theo điều tra dân số năm 2019 và trung bình những năm gần đây của toàn thành phố.

Đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng khẳng định việc quy định xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư là nhằm khống chế dân số khi lập dự án, cũng như bố trí cơ cấu căn hộ dự án phù hợp với quy mô dân số của dự án. Quy định hướng dẫn về cách tính dân số còn để cân đối bài toán quản lý nhà nước, giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải về hạ tầng, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án, chứ hoàn toàn không phải để quản lý hộ khẩu, hay cấm người dân ở quá số lượng trong căn hộ. Do đó, quy định trên sẽ không gây khó khăn cho người dân.