Quy trình thực hiện dự án BĐS còn 5 bước: Doanh nghiệp vẫn bị ‘chôn vốn’ quá lâu

Ngày 8.4, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan đã có ý kiến liên quan đến quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Theo đó, ông Hoan cơ bản thống nhất theo đề xuất của Sở Xây dựng tại công văn số 2363 ngày 6.3.2020 về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Cụ thể, Sở Xây dựng đã đề xuất quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại. Bước 1, thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư”. Bước 2, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3, giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Bước 4, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5-7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng, mới hội đủ điều kiện huy động vốn.

Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cũng cho thấy thực hiện quy trình thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất trên thực tế mất rất nhiều thời gian. Doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên.

“Nếu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư; dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế; chưa được cấp giấy phép xây dựng; chưa được triển khai thi công thì không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật. Đồng thời, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5-7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Ngoài ra, ở bước cuối cùng, khi doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư thì mới được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất 2-3 năm mới đủ điều kiện huy động vốn) cũng không phù hợp với các quy định của Luật Xây dựng và không đúng với thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở.

Do quy trình thủ tục hành chính thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở có vai trò cực kỳ quan trọng, vừa phải đảm bảo tuân thủ và chấp hành pháp luật, vừa phải thể hiện đầy đủ tinh thần cải cách hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh. Do vậy, Hiệp hội đề nghị UBND TP.HCM xem xét kỹ để hoàn thiện quy trình 5 bước”, ông Châu nói.

Đáng chú ý, HoREA cũng đề xuất quy trình 5 bước, trong đó bước 1, 2, 3 thống nhất với Sở Xây dựng. Còn ở bước 4, HoREA đề nghị sửa đổi thành công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng. Bước 5 mới là lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án theo quy định.

“Trên thực tế, các chủ đầu tư đều hoàn thành nộp tiền sử dụng đất trong quá trình thi công xây dựng các công trình của dự án tại bước 4 để đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Châu nói.

Phan Diệu