Nhận diện thủ phạm gây ra sốt đất ảo, phân lô bán nền trái phép tràn lan

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong những năm gần đây đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương.

Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền.

Việc này khiến nhiều người bị lừa đảo, thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

“Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản bất lương (gọi chung là đầu nậu) đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng. Trong một số trường hợp đã cấu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn”, ông Châu nhận định.

Ông Châu cho rằng, để xảy ra tình trạng trên là do bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật điều chỉnh loại hình dự án nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình phân lô bán nền mà không hình thành dự án.

Đặc biệt, việc Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về đặt cọc cũng được xem là điểm bất cập lớn. Lợi dụng các bất cập này, giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản bất lương đã bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp tác đầu tư... theo quy định của Luật Dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật là các sở xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới.

“Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản”, ông Châu nói thêm.

Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra bất cập của việc thực thi chế định thừa phát lại đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi với ghi nhận nội dung liên quan đến mua bán đất nền. Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định. Việc này khiến cho người mua nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Ngoài ra, trong Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Tuy nhiên, bất cập trong thực thi Luật Đất đai nằm tại khoản 31 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến việc làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan và ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, HoREA kiến nghị khắc phục các bất cập nêu trên. Đồng thời, đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND quận huyện, phường, xã có biện pháp kiểm soát, ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn.

Song song đó, Hiệp hội cũng kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện phối hợp chặt chẽ để sớm giải quyết nhu cầu tách thửa đất ở của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thành phố.

Phan Diệu