10 dấu hiệu đáng lo ngại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2019

Dưới đây là 10 quan ngại ảnh hưởng tới thị trường bất động sản TP.HCM, theo quan điểm của Chủ tịch HoREA:

1. Thu ngân sách từ đất giảm khá nhiều

So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất năm 2018 ở TP.HCM đã giảm khoảng 4.570 tỉ đồng, giảm 16,8%; số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỉ đồng, giảm đến 22,5%. Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30.11.2018 đã lên đến 3.013 tỉ đồng. Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43%, từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018.

Nếu so sánh với Hà Nội đã thu ngân sách nội địa được 226.795 tỉ đồng đạt 103,9% thì TP.HCM phải nỗ lực rất lớn mới hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách. Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

2. Quy mô thị trường sụt giảm mạnh

Năm 2018, TP.HCM có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m² chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3% tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

3. Hệ thống quy phạm pháp luật chưa thống nhất, đồng bộ

Hiện nay, tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án bất động sản bị sụt giảm. Thủ tục hành chính có liên quan đến dự án bất động sản cũng bị trì trệ.

Điểm nghẽn về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án vẫn là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

4. Tiếp tục lệch pha cung - cầu

Năm 2018, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m². Tuy nhiên, trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m² thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp.

Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

5. Nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc cao cấp tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; đầu tư ngắn hạn chiếm 13%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%; đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35% thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản năm 2019.

6. Lượng hàng tồn kho còn rất lớn

Theo số liệu thống kê của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỉ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn trong quá trình phân phối, lưu thông; do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường.

Thế nhưng, điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

7. Chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT

Ngày 28.12.2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hợp đồng BT. Nghị quyết này đã giải quyết được một phần điểm nghẽn đối với các hợp đồng BT trước ngày 28.12.2018 để giúp đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, vấn đề cấp bách hiện nay là cần sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT.

8. Tranh chấp tại chung cư gia tăng và diễn biến phức tạp

TP.HCM có khoảng 1.000 chung cư song khoảng hơn 100 chung cư có phát sinh tranh chấp. Đặc biệt có 34 chung cư có tranh chấp đến mức Sở Xây dựng phải thụ lý giải quyết.

Tranh chấp chung cư có xu hướng gia tăng và tính chất ngày càng phức tạp, gay gắt hơn do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao càng đòi hỏi phát triển nhiều chung cư cao tầng và một bộ phận lớn cư dân lựa chọn sống trong chung cư.

Bên cạnh đó, có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi. Do vậy, cần hết sức quan tâm xử lý không để tranh chấp chung cư trở thành điểm nóng năm 2019.

9. Sốt ảo giá đất nền

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát. Mặc dù vậy, cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

10. Vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy tại chung cư cao tầng

Vụ cháy tại tầng hầm chung cư Carina Plaza, phường 16, quận 8 ngày 26.3.2018 đã gây hậu quả thảm khốc làm chết 13 người, làm bị thương 51 người. Vụ cháy này có gây tâm lý bất an nhưng đã góp phần tích cực làm thay đổi nhận thức và hành động của các chủ đầu tư dự án bất động sản, các đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, các ban quản trị chung cư, các Sở, ngành...

Do vậy, đảm bảo an toàn PCCC là vấn đề quan trọng hàng đầu trong năm 2019 vì tốc độ đô thị hóa ở nước ta tăng rất nhanh và lựa chọn sống trong chung cư cao tầng đang là xu thế tất yếu của người dân thành phố.

Phan Diệu