Tại cuộc tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản" ngày 1.8 do báo Dân Việt tổ chức, các chuyên gia đều kỳ vọng luật mới sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ TN-MT chia sẻ: “Chúng ta cứ nói là vướng mắc về mặt pháp lý, nhưng thế nào là vướng mắc? Do cơ chế chính sách làm cho dự án không thực hiện được, hay chúng ta không thực hiện được dẫn đến vướng mắc? Tôi cho rằng phần lớn do vế thứ 2”.

Theo ông Bình, dù luật đã quy định nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự, dẫn đến sai sót là chuyện thường xuyên xảy ra. Theo quy định trước đó, thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

“Việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng, rất có lợi cho BĐS. Theo đó, dự án tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Rất nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư BĐS một cách rất minh bạch. Khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây”, ông Bình nêu.

Tất nhiên, theo ông Bình, trong luật tháo gỡ nhiều là giá đất và bồi thường tái định cư. Trước đây nhà nước quy định giá cụ thể, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể, nhưng dần tiếp cận giá thị trường. Giá đất tăng, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi tốt hơn. Ngoài ra, các loại đất được quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ TN-MT) cũng nhìn nhận, thời gian vừa qua rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính.

“Có những dự án, chúng ta áp dụng theo luật ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với luật năm 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong việc định giá đất, từ đó xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm”, ông Chính nói.

Ông Chính cho rằng đối với những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan nhà nước về cơ chế, Luật Đất đai giải quyết được. Trường hợp nào nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ. Ngoài ra, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện.

Theo ông Chính, luật cũng định hướng giải quyết cho câu hỏi, người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn quốc tịch Việt Nam mua nhà thế nào? Hay chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài... luật đều giải quyết.

Do đó, với việc 3 luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ. Đến nay, có 5 nghị định được ban hành, còn 2 nghị định nữa gồm: Thu tiền sử dụng đất, Quyết định phát triển đất, do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.

Về tác động của 3 luật mới đến thị trường BĐS, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng 3 luật liên quan có nhiều quy định thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung sẽ thuận lợi, nguồn cung tăng dần.

Theo ông Dũng, tác động chung của 3 luật này đến thị trường BĐS rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án BĐS. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ thay đổi.

“Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án BĐS khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án”, ông Dũng nêu và cho rằng luật mới sẽ làm tăng nguồn cung thị trường BĐS, đồng thời khắc phục chuyện thổi giá, giá ảo.

Hoài Lam