Xuất hiện thương vụ M&A bất động sản có giá cả nửa tỉ USD

Nhiều thương vụ có giá trị cả nửa tỉ USD

Trong 9 tháng đầu năm 2020, hoạt động M&A bất động sản (mua bán - sáp nhập) ghi nhận có sự chững lại về số lượng. Tuy nhiên, trong những giao dịch được ghi nhận trong năm 2020, có những giao dịch trị giá rất đáng kể (hơn 500 triệu USD) đến từ những nhà đầu tư có tên tuổi rất lớn trên thị trường quốc tế với giá trị danh mục quản lý nhiều tỉ USD.

Một trong những thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park, tại Quận 9, TP.HCM.

Một giao dịch nổi bật khác là khoản đầu tư 650 triệu USD đến từ nhóm nhà đầu tư do KKR dẫn dắt vào Vinhomes, tương đương 6% cổ phần tại công ty. Với nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài được giải ngân mạnh trong thời gian gần đây, nhiều hoạt động bán hàng đã được triển khai cùng với tiến độ xây dựng nhanh chóng của siêu dự án này.

Ngoài ra, một giao dịch khác được công bố gần đây là sự hợp tác giữa Swire Properties và City Garden JSC để cùng phát triển “The River” - dự án khu dân cư cao cấp tọa lạc tại Thủ Thiêm, TP.HCM.

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao Thị trường vốn JLL Việt Nam, hiện vẫn còn nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Dù các giao dịch này vẫn đang trong giai đoạn được đàm phán và rà soát pháp lý, nhưng đây vẫn được đánh giá là yếu tố tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Lý do là bởi niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài về sự phục hồi của thị trường và sức mua của người dân sẽ được cải thiện trong những quý kế tiếp.

“Chúng tôi ghi nhận chi phí sử dụng vốn của các chủ đầu tư Việt Nam sẽ có xu hướng gia tăng, nhằm bù đắp cho phần bù rủi ro hơn trong bối cảnh COVID-19 đang có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Điều này có thể nhìn thấy khi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Mặc dù lãi suất cho vay giảm so với các năm trước, nhưng chất lượng tín dụng luôn được các ngân hàng thương mại quan tâm. Do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay này.

Thay thế vào đó, các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn vay thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp với chi phí huy động vốn dao động 7,9% - 13% cho nhóm ngành bất động sản, bình quân đạt 10,5%, kỳ hạn 3-5 năm. Với doanh nghiệp bất động sản có chi phí huy động ở mức 13%, có thể thấy cao gấp đôi so với lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng thương mại hiện tại ở mức 5,3% - 6%, kỳ hạn một năm. Điều này có thể trở thành một áp lực cho doanh nghiệp phải khai thác hiệu quả khi sử dụng đòn bẩy tài chính nợ này.

Do đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động M&A dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018”, bà Khanh nhìn nhận.

Thêm nhiều kênh đầu tư mới

Về phía nhà đầu tư, bà Khanh nói rằng sau quá trình nhà nước tăng cường rà soát pháp lý của rất nhiều dự án bất động sản từ việc thanh tra nguồn gốc đất, quy trình giao đất… điều này đã phần nào giúp các nhà đầu tư an tâm hơn về tính minh bạch của thị trường.

Qua đó, nhà đầu tư đã tìm thấy được nhiều kênh đầu tư hơn. Có thể kể đến như việc nhà đầu từ tham gia đấu giá trực tiếp từ phía nhà nước. Ví dụ như UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho Sở Tài nguyên - Môi trường triển khai thực hiện đấu giá 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm.

Trước đó, vào tháng 5.2020, UBND TP.HCM cũng chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên - Môi trường về phương án đấu giá khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Bình Khánh, quận 2.

Nhiều nhà đầu tư còn mua tài sản thông qua Công ty Quản lý Tài sản (VAMC) hoặc ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu của ngân hàng. Điển hình như khoản nợ hơn 4.000 tỉ đồng tại dự án Kenton Node đang được Ngân hàng BIDV chào bán đấu giá.

Những kênh đầu tư này không phải xa lạ với các nhà đầu tư, tuy nhiên do những năm trước đây vẫn còn thiếu tính minh bạch thông tin, thiếu hành lang pháp lý nên có rất ít tài sản giao dịch thành công. Đứng trước những bế tắc về tính thanh khoản khi rất nhiều dự án bị treo quy hoạch hoặc đang trong giai đoạn thanh tra, rà soát của nhà nước, bà Khanh nhìn nhận các nhà đầu tư càng chủ động tiếp cận các hình thức đầu tư trên.

“Đại dịch COVID-19 chắc chắn có những ảnh hưởng nhất định đối với các doanh nghiệp bất động sản. Không như trong những năm đỉnh điểm, nhìn chung hiện nay sẽ có một số doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về tính thanh khoản của thị trường.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ thận trọng hơn trong việc rót vốn. Mua bán và sáp nhập không phải là cách duy nhất để phát triển doanh nghiệp, vì có nhiều lựa chọn thay thế khác để khai thác các nguồn vốn lớn hơn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch để có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường vốn đầy tiềm năng nhưng cũng nhiều thách thức”, bà Khanh nói thêm.

Phan Diệu