Những điểm nóng của thị trường bất động sản TP.HCM từ nay đến 2030

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có ít nhất 3 điểm nóng mới để dẫn dắt nguồn cung nhà ở.

Những khu vực này có tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa mạnh mẽ. Việc phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông tại những địa điểm này sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi, tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn.

Thành phố Thủ Đức

Thành phố Thủ Đức được hình thành trên cơ sở sáp nhập ba quận gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức. Thành phố này sẽ có diện tích hơn 211 km2, dân số khoảng hơn một triệu người, bằng 10% diện tích và chiếm khoảng 10% dân số toàn TP.HCM.

Với vị trí là cửa ngõ phía đông của TP.HCM, thành phố Thủ Đức có được rất nhiều lợi thế vốn có về hạ tầng giao thông kết nối trực tiếp với các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa -Vũng Tàu. Nơi đây cũng được kết nối hệ thống hạ tầng đồng bộ như tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, các tuyến giao thông huyết mạch như quốc lộ 1, xa lộ Hà Nội, đường Phạm Văn Đồng…

Thành phố Thủ Đức cũng là vùng kinh tế năng động, phát triển nhất cả nước với hàng trăm khu công nghiệp lớn hàng đầu được tập trung về đây. Thành phố Thủ Đức sau khi được thành lập sẽ đóng vai trò là trung tâm thực hiện mô hình ứng dụng khoa học - kỹ thuật, hạ tầng, thương mại khép kín.

Với những lợi thế hiện có, đơn vị hành chính mới của TP.HCM được kỳ vọng là hạt nhân thúc đẩy nền kinh tế thành phố và vùng kinh tế trọng điểm phía nam. Thành phố Thủ Đức dự kiến sẽ đóng góp 30% GRDP cho TP.HCM và chiếm 7% GDP cả nước.

“Đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP.HCM là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, đô thị loại 1. Nơi đây có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của TP.HCM. Việc thành lập thành phố Thủ Đức đi đôi với mục tiêu xây dựng TP.HCM trở thành đô thị thông minh”, ông Châu nói.

Chuyển đổi 4 huyện thành quận

Theo Chủ tịch HoREA, điểm nóng thứ hai là đề án chuyển đổi 4 huyện thành quận của TP.HCM trong 10 năm tới.

Trong đó, huyện Củ Chi có diện tích 43.000 ha, trong đó có 14.000 ha đất nông nghiệp (chiếm khoảng 32% tổng diện tích). Theo dự báo đến năm 2025, Củ Chi chỉ còn 4% tổng số hộ dân làm nông nghiệp.

Huyện Hóc Môn có diện tích đất gần 11.000 ha, đất nông nghiệp là 2.200 ha (chiếm hơn 21% tổng diện tích). Đến 2025, dự kiến chỉ có 0,6% số hộ dân Hóc Môn, tức khoảng 1.200 người làm nông nghiệp, đến năm 2030 chỉ còn 619 người làm nông nghiệp.

Còn huyện Bình Chánh có diện tích 25.000 ha, đất nông nghiệp khoảng 7.900 ha, chiếm 31% tổng diện tích. Đến năm 2025, số hộ còn làm nông nghiệp chỉ là 0,4% tổng số hộ. Năng suất nông nghiệp thấp nhất so với công nghiệp và dịch vụ.

Tương tự, huyện Nhà Bè đến năm 2025 chỉ còn 109 hộ làm nông nghiệp, tỉ lệ là 0,1%. Dự báo đến năm 2030, Nhà Bè không còn hộ nào làm nông nghiệp. Như vậy, về cơ cấu đất, Nhà Bè không còn là huyện nữa.

“Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới”, ông Châu thông tin.

Được biết, huyện Cần Giờ có diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp chiếm 60%, đến năm 2025 còn khoảng 3.000 hộ làm nông nghiệp, chiếm 18% số hộ. Hiện nay, Cần Giờ là địa phương duy nhất của TP.HCM còn tỷ lệ người làm nông nghiệp phù hợp với cơ cấu của một huyện.

Chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp

Chủ tịch HoREA cho biết điểm nóng thứ ba giúp thị trường bất động sản phát triển là việc Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020. Đây là nguồn lực rất to lớn, tạo nguồn vốn cho TP.HCM phát triển.

Vị trí của 26.000 ha này nằm rải rác ở hầu hết các quận huyện còn quỹ đất nông nghiệp, trong đó phần lớn là đất do hộ dân quản lý, sử dụng, chỉ có một phần là đất nhà nước quản lý.

Về hiện trạng, một phần diện tích vẫn đang canh tác nông nghiệp, một phần không thể canh tác do bị ảnh hưởng bởi quá trình đô thị hóa nên các điều kiện về thổ nhưỡng, tưới tiêu… không còn phù hợp. Chẳng hạn, các thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư; một số khu vực như ở Nhà Bè bị nhiễm phèn nặng, không thể trồng lúa hoặc chuyển đổi sang loại cây trồng khác.

“Thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp”, ông Châu nhìn nhận.

Phan Diệu