Thị trường BĐS tiếp tục có dấu hiệu sụt giảm nguồn cung và lượng giao dịch

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng. Hiện nay, thị trường đang trên giai đoạn phát triển nhưng đã có nhiều biểu hiện sụt giảm mạnh về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về sự phát triển của thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Cụ thể, giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" là năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009. Thị trường tiếp tục phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011.

Sau đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy nhiên, năm 2016, thị trường bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước tiếp tục có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung; phân khúc trung cấp giảm 32,6%, chiếm 37,7% tổng nguồn cung; phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%, chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu nhận xét.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỉ USD và đang đứng thứ nhất.

Đáng chú ý, từ đầu năm 2017 đến tháng 6.2018, thị trường bất động sản đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp.

“Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách nhà nước nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM thu được lợi nhuận rất lớn. Hoặc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này”, ông Châu khẳng định.

Cũng theo ông Châu, các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt nóng condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Cạnh đó, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng cũng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đặc biệt, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch và lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính. Điều này gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

“Có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản trong 30 năm qua nhưng chưa có cơ sở để kết luận có quy luật khủng hoảng theo chu kỳ như nhận định nêu trên.

Đến nay, tôi có thể khẳng định sẽ không xảy ra bong bóngbất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra trong năm 2019 do các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; tín dụng; công cụ hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn”, ông nói thêm.

Phan Diệu