215 dự án chung cư có tranh chấp, khiếu nại
Hạ tầng và bất động sản - Ngày đăng : 12:11, 16/07/2018
Tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án.
Còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo (tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác).
Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua (40/108 dự án, chiếm khoảng 37%). Cụ thể là chung cư 229 Phố Vọng, cụm chung cư N05 Trung Hòa, Hồ Gươm Plaza, Hemisco… tại Hà Nội hoặc chung cư 12 Võ Văn Kiệt, Docklands 99 Nguyễn Thị Thập, cao ốc căn hộ và VP Thanh Yến tại TP.HCM…
Các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ: cách tính ban công, logia, diện tích tim tường, thông thủy… chiếm khoảng 7%, nổi bật là chung cư Helios, dự án Tháp Thủ đô Xanh, The Morning Star…
Báo cáo cũng chỉ ra tình trạng các chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị, chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác; không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà, các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì.
Các dự án được nêu tên là Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza…. Tại TP.HCM có dự án Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, The Morning Star, Investco-Babylon, New Sài Gòn…
Bên cạnh đó, có nhiều tranh chấp liên quan đến vận hành như chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng mục đích; không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao quản lý, vận hành cho ban quản trị.
Có tình trạng chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống PCCC đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng như Goldmark City, Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương…
Vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như: tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch như dự án Goldmark City, CC 283 Khương Trung, chung cư The Morning Star, cao ốc Phú Hoàng Anh…
Bộ Xây dựng cũng cho biết tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng là một trong những tranh chấp gay gắt, khiếu kiện đông người, ví dụ như dự án Skyview Trần Thái Tông, Goldmark City, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long… tại Hà Nội và dự án cao ốc Xanh, Bảy Hiền, Gia Phú… tại TP.HCM.
Nguyên nhân được cho là một số quy định pháp lý chưa đủ rõ; các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật.
Trong đó có một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định.
Người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.
Vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn chưa được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời. Công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm trong công tác sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư chưa được coi trọng.
Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư; các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.
Các địa phương đề nghị hướng dẫn, quy định rõ nguồn kinh phí để trích nộp khi ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính; bổ sung quy định của pháp luật, chế tài xử lý nghiêm khắc hơn đối với những dự án kéo dài, chủ đầu tư không đáp ứng năng lực để thực hiện dự án, chây ì trong quá trình thực hiện.
Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.
Đề nghị Bộ Công an phối hợp với các bộ, ngành liên quan xử lý vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy cũng như việc thực hiện thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với các dự án; đồng thời điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
Lam Thanh