Bẫy lợi nhuận và 'cái chết' được báo trước ở Condotel

Theo chuyên gia tài chính - kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, có nhiều năm nghiên cứu về sự phát triển của condotel (bất động sản nghỉ dưỡng) cả ở Việt Nam lẫn các nước trong khu vực Đông Nam Á chia sẻ: “Condotel vào Việt Nam khoảng 10 năm. Tuy nhiên, chỉ phát triển mạnh mẽ trong 3 năm qua. Hầu hết các condotel đều nằm dọc ở bãi biển miền Trung của các tập đoàn lớn mạnh trong nước”.

Điểm cộng cho phân khúc condotel Việt Nam chính là lượng khách du lịch cả trong và ngoài nước đang gia tăng khá đều đặng qua từng năm. Tuy nhiên, chỉ vài cái tên như Nha Trang, Đà Nẵng và một số ít tỉnh miền Trung khác có lượng khách du lịch lớn. Bởi lẽ, những tỉnh này có bãi biển đẹp, điều kiện tự nhiên lẫn xã hội phù hợp để phát triển du lịch. Chính điều này kéo theo sự nóng lên của condotel.

Nhưng, cũng không ít chủ đầu tư ‘vẽ’ ra cái bánh lợi nhuận để thu hút nguồn vốn.Đơn cử, nhiều dự án về condotel đặt ở nơi hẻo lánh, xưa nay chưa hề xuất hiện trên bản đồ du lịch nước nhà. Thậm chí dân bản địa cũng không có khái niệm du lịch về khu vực đó. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh cực tươi sáng. Bởi lẽ, quỹ đất nơi đây giá cực rẻ và nhiều, nhưng khi được rao bán luôn ở giá 'trên trời'.

Bản thân mỗi căn condotel bán cho khách hàng được ‘thổi’ giá lên khá cao. Tiền chênh lệch đó sẽ được trả lại cho chính khách hàng theo cam kết. Còn bản chất dự án vẫn không mấy khách vào ở rồi dần bỏ hoang nhiều không kể siết. Ví như, tại khu Suối Nhum, Bình Thuận, chỉ tính trên đoạn đường 2, 3 km đã có hơn 20 khu nghỉ dưỡng để hoang, vắng lặng người chứ chưa nói đến khách du lịch. Tuy nhiên, dòng tiền khách hàng vào tay chủ đầu tư được xoay vòng vốn. Khi không còn sức khỏevề tài chính, việc chi trả lợi nhuận theo cam kết với khách hàng mua condotel cũng bị dừng lại, chuyên gia Trí Hiếu thông tin thêm.

Du lịch Việt Nam nghiệp dư, kém xa so với Thái Lan về lượng khách quốc tế. Nhưng tại Việt Nam, các chủ đầu tư đang cam kết lợi nhuận khi khách hàng đầu tư vào Condotel, cao nhất khu vực.

Theo một nghiêncứu mới đây của Savill, với các thiên đường du lịch như Phuket (Thái Lan), Bali (Indonesia) lợi nhuận của Condotel được các doanh nghiệp bất động sản cam kết ở mức 7%, thời hạn 3 - 5 năm. Trong khi đó, tại Việt Nam mức cam kết lợi nhuận Condotel lên tới 10%, 12%, 15% thậm chí có chỗ quảng cáo đạt 25% lợi nhuận trong năm đầu tiên. Kèm theo đó, những dự án này được hỗ trợ vay ngân hàng đến 70%, chủ đầu tư cam kết. Với nhiều năm nghiên cứu của mình, chuyên gia kinh tế, tài chính Nguyễn Trí Hiếu khẳng định: "Đây là mức lãi suất quá ảo, không thể thực hiện được".

Thử làm một phép tính, nếu khách hàng mua 1 căn condotel giá 1 tỉ, chỉ trong 3 năm sẽ thu về 450 triệu (năm đầu 25 %, 2 năm tiếp theo 10% mỗi năm). Trung bình, mức lợi nhuận lên đến 15%/ năm, chưa kể sự gia tăng giá trị của condotel đó. Quả thực, mức lợi nhuận trên quá cám dỗ. Nó khiến người người, nhà nhà mạnh tay xuống tiền mua condotel là điều dễ hiểu. Tất nhiên, chẳng có thứ tiền nào dễ kiếm, condotel không ngoại lệ.

Nhiều người vì ‘bánh vẽ’ sẵn sàng đi vay mượn thêm ngân hàng, bạn bè để mua condotel và chịu cảnh vỡ nợ.Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, với loại hình condotel, thường sẽ có một hợp đồng mua bán và một hợp đồng giao condotel cho chủ đầu tư cho thuê. Nhiều cam kết ‘bẫy’ như, sẽ mang lại lợi nhuận đến 15% trên tổng giá trị condotel nếu...khai thác trên 90% công suất. Vậy nếu khai thác từ 89% trở xuống thì sao. Điều đó lại không được cam kết đi kèm chế tài trong hợp đồng, ông Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ thêm.

Nếu có tranh chấp, kiện tụng ra tòacũng không giải quyết được vấn đề vì đây là thỏathuận giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Về cơ bản, theo Luật đất đai hiện nay, condotel không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, vì hầu hết dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều là đất thuê 50 năm.

Với quy mô ngày càng phình to của condotel và những biến tướng của thị trường này hiện nay, rất cần có một hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ nhà đầu tư, những người đã và đang rót vốn vào kênh đầu tư này. Họ cần được bảo vệ bởi phần lớn các condotel hiện nay không có giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài, khi xảy ra tranh chấp, doanh nghiệp phá sản thì họ dễ bị thiệt hại nhất.

Đó là chưa kể, một thị trường đã phát triển tới mức dự kiến có cả trăm ngàn căn hộ trong vài năm tới, lượng cung sẽ vượt xa cầu. Với nguyên tắc thị trường, ắt nhà đầu tư sẽ ‘chết’.

Hồ Đông