Nỗi lo nợ xấu: Kỳ 4 - Thị trường BĐS trầm lắng, xử lý nợ xấu khó khăn

Thị trường bất động sản trầm lắng, xử lý nợ xấu càng khó khăn

Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cuối năm 2022 đã lên tới 2,58 triệu tỉ đồng, tăng hơn 24% so với năm 2021. Ngành ngân hàng đang có tỷ lệ nợ xấu 1,81% - tăng nhẹ so với mức 1,67% hồi cuối năm 2021.

Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại hệ thống ngân hàng hiện nay là bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng công tác xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS sẽ gặp những khó khăn và 2023 sẽ khá "chông gai" với ngành ngân hàng.

Lý do là nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong việc huy động vốn, có thể dẫn tới gia tăng rủi ro khả năng trả nợ cho ngân hàng. Thêm vào đó, tổng dư nợ các khoản cho vay mua nhà tại các ngân hàng khoảng 1,3 triệu tỉ đồng nhưng hiện nay, nhiều phân khúc thị trường BĐS có xu hướng giảm giá và chưa rõ tín hiệu hồi phục. Vì vậy, các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết tình hình thị trường BĐS khó khăn, chậm thanh khoản như hiện nay ảnh sẽ hưởng rất lớn đến việc ngân hàng phát mãi tài sản để thu nợ.

Ông Hà phân tích, việc thanh lý nhà đất phụ thuộc rất lớn vào tính thanh khoản của BĐS. Các ngân hàng vẫn đang trong thời gian chuyển dịch cơ cấu cho vay theo hướng bán lẻ nhưng dự nợ đối với khách hàng doanh nghiệp tại các nhà băng tốp đầu vẫn còn lớn.

"Tài sản thế chấp là BĐS của các đơn vị sản xuất kinh doanh thường cũng có quy mô không nhỏ, tính thanh khoản không cao bằng phân khúc dân cư dẫn đến việc phát mãi không dễ dàng như chúng ta nghĩ. Ngoài ra, chất lượng và sự phù hợp đối với thị hiếu tiêu dùng của tài sản do ngân hàng chào bán cũng là một trong các yếu tố khiến nhà đầu tư đắn đo trước khi xuống tiền", ông Hà nói.

Theo ông Hà, thời gian qua, các ngân hàng thực hiện phát mại tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi khoản nợ dù nhiều lần giảm giá nhưng vẫn chưa rao bán được nguyên nhân chính là do thanh khoản BĐS hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng.

"Đây có thể xem là cơ hội cho những người muốn săn BĐS với giá hời. Nhưng những tài sản đưa ra rao bán dù có giá mềm hơn nhưng cũng phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi nên họ không quá mặn mà với loại tài sản này", ông Hà nêu.

Chung nhận định, TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) cho rằng do thanh khoản thị trường BĐS bị suy giảm nghiêm trọng nên việc phát mãi tài sản để thu hồi vốn của các ngân hàng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, chắc chắn sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí hơn.

“Ngoài ra, việc một số phân khúc BĐS đã giảm giá lên đến 30 - 40% thì việc phát mãi để thu hồi 100% là chuyện khó khả thi, đặc biệt là ở thị trường đất nền, đất nông nghiệp đang dường như mất hoàn toàn thanh khoản hiện tại. Nên cho dù có giảm giá mạnh cũng khó có thể ra được hàng ở thời điểm hiện tại”, ông Huân nói.

Ông Huân cũng cho biết khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại hệ thống ngân hàng hiện nay là BĐS. Do đó, nhà đất thường là tài sản được các ngân hàng đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng không đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay.

"Việc thanh lý không phải lúc nào cũng diễn ra dễ dàng dẫn đến khó khăn cho hệ thống ngân hàng trong việc thu hồi và duy trì nguồn tiền", ông Huân nêu.

Tác động lên chất lượng tài sản ngân hàng

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng ngân hàng là ngành phụ thuộc nhiều vào những biến động kinh tế vĩ mô, và khi các chỉ số vĩ mô trở nên lạc quan hơn cũng sẽ giúp cải thiện chất lượng tài sản của các ngân hàng, từ đó nợ xấu cũng gỡ được phần lớn các khó khăn.

Theo đó, các ngân hàng sẽ ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận một cách bền vững hơn trong dài hạn, nếu như chất lượng tài sản thực sự được cải thiện thông qua các khoản vay được trả đúng hạn và không có nợ xấu.

Tuy nhiên, theo ông Hà khó khăn trong ngành BĐS và thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa được giải quyết, và điều này sẽ tác động trực tiếp lên chất lượng tài sản của ngân hàng khi rủi ro nợ xấu đang dần hiện hữu.

Báo cáo của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ BĐS đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua. Tuy nhiên, quy mô nợ xấu và chi phí tín dụng sẽ khác nhau giữa các ngân hàng, dựa trên mức độ thận trọng của ngân hàng trong việc trích lập dự phòng và khả năng hồi phục tài chính của của khách hàng.

Trong khi đó, VNDirect nhận định, khi các doanh nghiệp đang phải đối mặt với chi phí lãi vay tăng cao, do USD và lãi suất tiền đồng tăng, ảnh hưởng lên khả năng trả nợ. Những khó khăn trong việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp và khả năng trả nợ suy giảm sẽ tác động xấu đến chất lượng tài sản của ngân hàng trong năm 2023.

Đề cập về sức chống chịu của ngân hàng Việt Nam ứng phó với rủi ro gia tăng, trong một tọa đàm mới đây, bà Trần Kiều Oanh (Khối phân tích định chế tài chính, thuộc Fiingroup) đánh giá sức khỏe hệ thống các ngân hàng đã tốt hơn rất nhiều khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu đã tăng gấp đôi so với 10 năm trước. Trong ngắn hạn, ngành ngân hàng có đủ nguồn lực để đối phó với rủi ro nợ xấu.

Dù vậy, một số ngân hàng có bộ đệm dự phòng mỏng, sẽ đối diện áp lực trích tăng lập dự phòng và làm hao mòn lợi nhuận trong năm 2023.