Nhiều người 'ngậm quả đắng' với căn hộ khách sạn condotel

Trong những năm gần đây, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel). Những dự án này đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển "nóng".

Năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng 45m².

Sự phát triển các dự án condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. Tuy nhiên, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã thu hút nguồn vốnngân hàng và nguồn vốn rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư. Đây đang là vấn đềđáng quan ngại.

Hàng loạt rủi ro khi đầu tư condotel

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong quá trình phát triển dự án căn hộ khách sạn các năm qua, phân khúc này gặp rất nhiều vấn đề.

Thứ nhất, lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch.

Thứ hai, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng trong khi lại được quyền kinh doanhcondotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Thứ ba, ông Châu lo ngại về việc chủ đầu tư bán condotel với giá phổ biến dao động từ25-45 triệu đồng/m², khoảng trên 1-3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

Theo ông, giá bán này cao vì gần như tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM. Trong đó, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này.

“Tôi nhận thấy đối với loại hợp đồng mua bán condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh condotel”, ông này nói.

Chưa có condotel nào được cấp sổ đỏ

Đáng chú ý, Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh việc một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Thế nhưng, cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ cho loại hình căn hộ khách sạn này.

Bởi lẽ, cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất loại căn hộ khách sạn nàytrong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn và có thể được gia hạn.

“Trong vài năm tới, nguồn cung condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, đang có một nghịch lý là tỷ lệ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường. Vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn condotelnên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững”, ông nhận định.

Chính vì vậy, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị một số giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường condotel, đặc biệt là các quy định pháp luật hiện hành.

Theo đó, về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với condotel, ông Châu kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ VH-TT-DL để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể.

Về pháp luật đất đai, khách hàng cần lưu ý sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Về tài chính đất đai, cần có cơ chế để tránh làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Ngoài ra, cần cho cá nhân nước ngoài được mua condotel để đầu tư.

Bộ Xây dựng cũng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel như công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn; công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh…