Nhan nhản chung cư ‘tự phong’ cao cấp, chuyên gia đề xuất bắt buộc xếp hạng trước khi mở bán

Chung cư phải được xếp hạng trước khi huy động vốn

Thông tin này được ông Lê Hoàng Châu nêu ra tại cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở vào ngày 20.6.

Từ thực tiễn nhiều dự án chung cư gắn mác "cao cấp", "siêu sang" để huy động vốn, bán căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi huy động vốn, mở bán.

Liên quan đến nội dung phân hạng chung cư, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết mục tiêu là nhằm phát triển các chung cư có chất lượng, tiện ích sống ngày càng tốt hơn; làm căn cứ tính chi phí quản lý, vận hành chung cư.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cùng với bộ tiêu chuẩn chung, thống nhất về chất lượng chung cư do cơ quan quản lý nhà nước ban hành và thực hiện đánh giá, công bố, giám sát.

Ngoài ra, cần khuyến khích sự tham gia của các tổ chức xã hội, nghề nghiệp trong nước, quốc tế thực hiện bình chọn, trao giải thưởng cho các tòa nhà, chung cư có kiến trúc đẹp, hiện đại, tiện nghi, quản trị thông minh, sử dụng năng lượng tiết kiệm, môi trường sống an toàn, trong lành…

Hiện nay, theo các chuyên gia, phân loại nhà chung cư vẫn “mạnh ai nấy làm”. Không ít chung cư tự định vị “cao cấp” nhưng chất lượng không tương xứng, kéo theo nhiều tranh chấp, tố cáo qua lại giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật Quốc hội, có tình trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn như: chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư, nêu rõ phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Đến hết tháng 11.2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 chung cư), Hà Tĩnh (3 chung cư), An Giang (1 chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định, theo báo cáo giám sát.

Ủy ban Pháp luật lý giải điều này đồng nghĩa với việc chung cư siêu sang, cao cấp tại các địa phương trên cả nước đã bán cho khách hàng, hầu hết là tự phong.

Phân hạng chung cư không chỉ dựa vào giá bán

Có nhiều phương pháp “định vị” dự án cao cấp, trong đó tập trung vào chất lượng công trình, tiện ích, vị trí…và giá bán. Tuy vậy, nhiều ý kiến đồng tình rằng trên thị trường chỉ có rất ít dự án có thể đạt chuẩn cao cấp với các tiêu chí về vị trí, tiện ích, chất lượng công trình…

Trao đổi với phóng viên, đại diện CBRE cho biết từ quý 1/2024, CBRE áp dụng tiêu chí phân hạng căn hộ mới.

Cụ thể, siêu sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 300 triệu đồng/m2; hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 120 - 300 triệu đồng/m²; cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 60 - 120 triệu đồng/m²; trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 35 - 60 triệu đồng/m²; bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 35 triệu đồng/m².

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy, thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng tình trạng rối loạn trong phân hạng chung cư đã diễn ra nhiều năm. Ông cho rằng chung cư được định vị cao cấp phải dựa vào các tiêu chí cụ thể chứ không chỉ đơn thuần dựa vào giá bán.

“Chủ đầu tư quảng cáo dự án cao cấp, ngôi sao… chủ yếu để họ bán được giá cao hơn. Điều này dẫn đến tình trạng người mua nhà vào ở mới nhận ra chất lượng không như quảng cáo, kéo theo nhiều “ồn ào” giữa cư dân và chủ đầu tư.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra, hiện quy định về chung cư cao cấp hay bình dân không rõ ràng.

Theo Thông tư số 31 năm 2016 của Bộ Xây dựng thì phân hạng chung cư theo hạng A, hạng B và hạng C. Mỗi hạng đều có quy định cụ thể về các tiêu chí như: vị trí, mật độ xây dựng, hành lang, diện tích... Đơn vị công nhận phân hạng chung cư này đó là Sở Xây dựng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lách luật, tự định vị là cao cấp, thượng lưu nhưng nhiều tiêu chí không đảm bảo và cũng không được Sở Xây dựng công nhận.

Trước đó, vào năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản nêu thực trạng loạn danh xưng chung cư cao cấp trên thị trường nhà ở.

Đơn vị này cho biết giới buôn căn hộ tùy tiện sử dụng các thuật ngữ "cao cấp", "hạng sang"... như một thủ thuật câu khách, quảng bá sản phẩm. Đơn vị này nhận địnhrất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.