Mua đất nền chưa sổ: Chồng chất rủi ro pháp lý

Từ các vụ việc đó, nhiều khách hàng ngày càng kén chọn hơn trong việc đầu tư lẫn mua ở. Ưu tiên hàng đầu của khách mua đất nền là dự án đã có sổ đỏ riêng từng nền. Đây chính là chìa khóa cho sự lựa chọn thông minh, đảm bảo tính an toàn tối ưu.

Không thể thiếu sổ đỏ trong giao dịch đất nền

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Lê Trung Phát – Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng đã nêu rõ ý nghĩa quan trọng của sổ đỏ đối với sản phẩm đất nền và những rủi ro khách hàng có thể gặp phải nếu mua đất nền chưa có sổ đỏ riêng.

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Luật sư Lê Trung Phát nhận định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được coi là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất).

Rủi ro khi mua bán đất nền chưa có sổ đỏ

Khi giao dịch chuyển nhượng đất nền (mua bán) chưa có sổ đỏ thì giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng như sau:

1. Hợp đồng mua bán không được công chứng

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Như vậy, nếu mua bán đất không có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không được công chứng, khi đó quyền lợi của bạn sẽ khó được đảm bảo.

2. Rất khó trong việc xác minh nguồn gốc đất

Đất chưa có Sổ đỏ nên bạn khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn các rủi ro như: Đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, bạn có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

3. Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.. như đã nêu tại khoản 2 Điều 188 trên.

Do đó, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bạn không thể thế chấp đất khi không có Sổ đỏ.

Vì những rủi ro có thể xảy ra trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ mọi mọi quy định pháp luật hiện hành, khách hàng nên đợi sau khi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Lộc Phát Residence đã có sổ đỏ riêng từng nền và đón hộ dân đầu tiên đổ móng xây dựng

Minh Ngọc