Một căn hộ hai diện tích: do quy định mà ra?

Dưới góc nhìn của luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do cách quy định bất nhất của các văn bản pháp luật. Luật quy định đến đâu, rối thêm đến đó.

Những tranh chấp của khách hàng tại các dự án TDH – Trường Thọ (quận Thủ Đức), TDH – Phước Bình (quận 9), Thới An (quận 12)… là doanh nghiệp khi ký hợp đồng bán nhà đã tính theo cách “tim tường”. Tuy nhiên, nếu áp dụng đo tim tường thì khi ra sổ hồng diện tích căn hộ sẽ nhỏ hơn diện tích được ghi trong hợp đồng. Điển hình, tại dự án chung cư TDH – Phước Bình. Ông B, khi ký hợp đồng mua căn hộ có diện tích 65,7 m² với chủ đầu tư. Ông B, đã phải trả tiền cho toàn bộ diện tích nêu trên. Nhưng sau đó, khi ra sổ hồng, diện tích căn hộ của ông chỉ còn 65,2 m².

Những tranh chấp nêu trên mới xảy ra trong thời gian gần đây do trước kia diện tích căn hộ nhà chung cư được quy định duy nhất phương pháp thông thuỷ trong các văn bản về quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, sau này xuất hiện thêm cách tính “từ tim tường đến tim tường” đã dẫn đến nhiều cách tính diện tích khác nhau.

Cụ thể, cách tính diện tích căn hộ theo phương pháp “tim tường đến tim tường” (diện tích tim tường) hay thậm chí có dự án áp dụng “tim tường riêng đến mép tường ngoài” (diện tích phủ bì) manh nha xuất hiện trong hợp đồng mua bán của một số chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài từ trước năm 2007.

Đến tháng 2.2009, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 01/2009/TT-BXD là văn bản đầu tiên có quy định cho phép tính diện tích tim tường (ngoài cách tính diện tích thông thủy). Thông tư 01 cho phép diện tích tim tường nhưng các dự án vẫn vướng và không thể ghi trên giấy chứng nhận vì về thẩm quyền quản lý, đang chuyển cơ quan quản lý xây dựng sang cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường.

Tiếp đó, để gỡ vướng, tháng 9.2010, Bộ Xây dựng ban hành tiếp thông tư 16 quy định hai cách đo thông thủy hoặc tim tường. Tuy nhiên, vì thông tư này không thống nhất khi quy định diện tích căn hộ được xác định theo một trong hai phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ nên dẫn đến mỗi chủ đầu tư vẫn áp dụng mỗi kiểu.

Một số quan điểm hiện nay cho rằng, luật Xây dựng quy định diện tích sàn (diện tích phủ bì) đang mâu thuẫn với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy nhiên theo quan điểm cá nhân tôi cho rằng, riêng đối với nhà chung cư thì luật Xây dựng không điều chỉnh về quan hệ sở hữu chung nên không thể áp dụng giải thích các quy định này vào căn hộ nhà chung cư. Mặt khác, việc ghi căn hộ theo diện tích thông thủy cũng không vướng mắc về bức tường giữa các căn hộ, vì trong nhà chung cư thì việc sử dụng bức tường cho dù thuộc sở hữu riêng hay thuộc sở hữu chung thì đều có quy định ràng buộc như nhau.

Hiện nay, Thông tư 17 ngày 21.10.2009 đã thống nhất cấp sổ hồng căn cứ trên diện tích ghi trên hợp đồng mua bán giữa doanh nghiệp với khách hàng. Nếu trong hợp đồng quy định cách tính diện tích từ tim tường đến tim tường thì sổ hồng cũng tính như vậy và ngược lại.

Vấn đề diện tích căn hộ – từ thông thủy đến tim tường cho thấy, chúng ta ban hành văn bản pháp luật để giải quyết những vướng mắc, giảm bớt tranh chấp nhưng lại càng vướng mắc hơn, càng nhiều tranh chấp hơn. Chúng ta đặt ra tiêu chuẩn để thực hiện nhưng lại hay chỉnh sửa, việc chỉnh sửa đó lại không đúng nơi đúng chỗ nên càng làm cho hệ thống pháp luật rối bời hơn. Thông tư sửa luật, áp dụng không theo tiêu chuẩn (TCXDVN 339: 2005).

Nguồn: Sài Gòn Tiếp Thị