Luật sư Trương Thanh Đức: Không nên chắc lép với dân trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đất thay vì quyền sử dụng đất

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng luật phải minh định rõ ràng, cụ thể, chính xác ai có quyền sở hữu tài sản hay quyền sử dụng đất, chứ không thể cứ tù mù mãi như hộ gia đình.

“Hộ gia đình có thể là 1 hoặc một số người, chứ không thể cứ mãi chung chung rồi dẫn đến tranh chấp phức tạp, vô hiệu liên miên. Nếu luật này không giải quyết vấn đề này thì có thể tiếp tục gây ra hậu quả pháp lý tai hại trong vài chục, thậm chí hàng trăm năm nữa”, ông Đức nói.

Cũng theo ông Trương Thanh Đức, dù vẫn giữ sở hữu toàn dân về đất đai và chỉ Nhà nước mới được quyền bán và định đoạt tài sản là đất đai, nhưng hoàn toàn vẫn có thể cho dân quyền giao dịch chuyển nhượng, thế chấp đối với đất, chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất.

“Phải quy định trực tiếp quyền đối với đất thì mới bảo đảm tính logic, đồng bộ, thống nhất tối thiểu. Ví dụ chúng ta có “Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp” năm 2010 (chứ không bao giờ gọi là thuế sử dụng quyền sử dụng đất)”, ông Đức nói.

Theo đó, luật sư Đức cho rằng quyền sở hữu đất đai thì toàn dân, nhưng mọi quyền khác cần nói đúng bản chất vấn đề là chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, trao đổi, thế chấp, thừa kế… đất, không cần phải thay bằng quyền sử dụng đất. “Chính một loạt điều trong dự thảo luật cũng đang viết như vậy. Ví dụ, Điều 49 viết “chuyển nhượng đất” hay Điều 29 và 34 viết là “cho thuê đất”. Vậy cứ phải nói chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay cho thuê quyền sử dụng đất thì mới chính là luật lại trái luật”, ông Đức nói.

Luật sư Trương Thanh Đức cho hay, Khoản 2, Điều 3 của Luật Thương mại năm 2005 giải thích theo nghĩa cả đất và quyền sử dụng đất đều không phải là hàng hóa. Còn các điều 105, 115 và 158, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng, quyền sử dụng đất chính là tài sản và để giao dịch quyền tài sản đó thì buộc phải có quyền sở hữu. Trong khi đó, Điều 13 dự thảo Luật Đất đai lại khẳng định “quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu”.

“Đã là tài sản và hàng hóa thì không thể không có quyền sở hữu. Nếu không có quyền sở hữu thì chủ thể sử dụng đất cũng không thể có quyền gì để giao dịch được. Vậy là dẫn đến sự mâu thuẫn giữa các luật này”, ông Đức nói và cho rằng luật hoàn toàn có thể giao cho dân quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, trao đổi… đất (chứ không phải chỉ là quyền sử dụng đất), mà không hề vi hiến, mâu thuẫn.

Không nên chắc lép với dân

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng đất nào cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng, thế chấp. Đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay 5 năm hay 1 năm, về nguyên lý cũng đều như nhau và đều là tài sản của người sử dụng.

“Luật 2003 chỉ cho chuyển nhượng, thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm, mà thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Luật 2013 cho chuyển nhượng cả loại còn lại dưới 5 năm nhưng lại không rõ ràng. Luật 2023 vẫn không cho chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê hằng năm, nhưng lại cho thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” trả tiền hằng năm”, ông Đức nói.

Luật sư Đức cũng cho rằng, đất nợ tiền Nhà nước cũng cho chuyển nhượng, thế chấp bình thường. Chỉ cần quy định trước khi sang tên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

“Luật 2003 cho phép điều này nhưng luật 2013 và dự thảo luật đất đai lần này không cho phép. Như vậy, thay vì chuyển nhượng, thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước thì lại phải lắt léo như vay nóng chẳng hạn để trả trước, đẩy rủi ro, bất lợi cho dân”, ông Đức nêu.

Quy định rõ về giá đất cụ thể

Luật sư Trương Thanh Đức cũng cho rằng cần xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.

Dự thảo luật quy định “việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”. Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số.

“Có điều bất hợp lý là, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành không hề nhắc đến từ “hệ số”, mà tự dưng lại xuất hiện hế số K trong các Nghị định của Chính phủ. Vậy thì việc bồi thường trong dự luật này liệu có chung một số phận với luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015”, ông Đức nhận định.

Ông Trương Thanh Đức cho rằng những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng: Giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi cũ rồi.

“Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất”, ông Đức nói.

Vì vậy, theo ông Đức, luật cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như kiểu bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia.