Luật sư nói gì về tính pháp lý của dự án Lancaster Lincoln?

Như Một Thế Giới đã thông tin, Lancaster Lincoln tọa lạc tại 428-430 Nguyễn Tất Thành, P.18, Q.4 do Tập đoàn Trung Thủy (TTG Holding)làm chủ đầu tư. Dự án này được cho đã khởi công xây dựng từ cuối năm 2016, sau đó là “mở bán” rầm rộ vào tháng 7 và 8.2017. Cụ thể hơn, nhiều nguồn tin khẳng định sự kiện "mở bán" dự án Lancaster Lincoln đãtổ chứctại GEM Center (quận 1, TP.HCM) vào ngày 27.8.2017.

Theo đó, Tập đoàn Trung Thủy đãtổ chức sự kiện"Trải nghiệm căn hộ Manhattan giữa lòng Sài Gòn" cho dự án Lancaster Lincoln với sự tham gia của hơn 500 khách hàng. Thông tin đượcphía Trung Thủyđưa ra làcó 90% căn hộ được giới thiệu tại sự kiện "trải nghiệm" đã “giao dịch” thành công, khách"chỉ thanh toán 30% đến khi nhận căn hộ, không cần vay vốn ngân hàng".

Xây dựng rầm rộ, mời "trải nghiệm" ào ạtnhưng khoảng 2 tháng sau sự kiện “giao dịch 90% căn hộ”thì dự án này nhận ngay Quyết định số 1498 của UBND Q.4, qua đó xử phạt Công ty TNHHTrung Thủy Lancastersố tiền 40 triệu đồng vì "Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng".Quyết định xử phạt được căn cứ tại Điểm c, Khoản 6, Điều 13,Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.

Tuy nhiên phải thêm 2 tháng tiếp theo, tức đến ngày 8.12.2017 dự án hoành tráng này mới được Sở Xây dựng TP.HCM cấp Giấy phép xây dựng.

Chúng tôi trao đổi với luật sư Trương Minh Hiếu (đoàn luật sư TP.HCM) về luật Kinh doanh Bất động sản liên quan đến dự án nói trên thì được ông cho biết: "Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xâydựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủđiều kiện được bán, cho thuê muanhư giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Theo ông, trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán thì ngoài pháp nhân giấy tờ, phải có văn bản xác nhận sản phẩm của dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng nơi có bất động sản xác nhận mới được huy động vốn.

Riêng vấn đề bảo lãnh, chủ đầu tư phải đảm bảo giao nhà đúng thời hạn, nếu khôngthì có ngân hàng bảo lãnh giải quyết.

Điều 55 của luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rõ các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được dùng làm tài sản huy động vốn trước khi hoàn thành dự án và Điều 56 thì khắc phục và hạn chế những phát sinh rủi ro cho người mua.

Như vậy, để giảm thiểu rủi ro thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ, nắm bắt thông tin đến dự án mình có ý định mua; đồng thời cơ quan quản lý cũng cần kiểm tra để xác định lại toàn bộ dự án và xác nhận dự án có đủ điều kiện bán.

Cùng với đó là Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại Khoản 1 Điều 55 luật Kinh doanh bất động sản.

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.

Luật sư Trương Minh Hiếu chia sẻ thêm, để được huy động vốn theo phương thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm đ khoản 2 Điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán quasàn giao dịchbất động sảntheo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vàsàn giao dịch bất động sản thường huy động vốn bằng cách lách luật với các hình thức như“phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “phiếu chuyển cọc”...Tuy không phạm luật, song về bản chất đó vẫn là một hình thức huy động vốn không đúng luật, luật sư Hiếu chia sẻ thêm.

Nói một cách khác,theo quy định hiện hànhkhi chưa hoàn thành phần móng công trình và được cơ quan chức năng nghiệm thu, dự án này không được huy động vốn dù số tiền là bao nhiêu dưới mọi hình thức. Thế nên, khi chưa có cả giấy phép xây dựng, chắc chắn một điều dự án đó chưa thể đủ điều kiện mở bán.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thứ “nhận cọc giữ chỗ” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, luật sư Trương Minh Hiếu thông tin thêm.