Không nên kỳ vọng thị trường BĐS sẽ phục hồi nhanh chóng khi thông qua Luật Đất đai 2024

Giá và nguồn cung bất động sản có thể tăng lên

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 18.1.2024 và có hiệu lực từ ngày 1.1.2025. Các chuyên gia nhận định việc này sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai (sửa đổi) thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Cụ thể, theo Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Ngoài ra, dự luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại... từ đó gia tăng giá BĐS nói chung.

Cũng theo ông Tuấn, nguồn cung BĐS sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

“Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại”, ông Tuấn nêu.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết thêm, luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ.

Cụ thể là việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án BĐS, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) này sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8 – 12 tháng để luật được được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.

Sớm tháo gỡ vướng mắc về định giá đất

Cũng nói với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý giá đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị phổ biến trên thị trường.

“Điều này sẽ giúp các địa phương chủ động, linh hoạt xây dựng, áp dụng bảng giá đất, khắc phục tình trạng thị trường tồn tại cơ chế hai giá đất là theo khung Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế về đất đai”, ông Tuấn nêu.

Theo ông Tuấn, có 4 phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng. Tại Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ); đồng thời, xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng cho từng phương pháp.

“Việc sử dụng phương pháp nào trong trường hợp nào, đối với loại đất nào đã rõ ràng, cụ thể. Như vậy sẽ tránh gây khó khăn cho cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất; đồng thời, giảm thiểu các rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.1.2025, trong đó có “quy định về định giá đất”, như vậy trong năm 2024, công tác định giá đất vẫn phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Do đó, rất cần thiết phải ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 quy định về giá đất” để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước.

Theo ông Châu, điều này vừa để các chủ đầu tư thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai và thị trường ĐBS.

Ngoài ra, việc này cũng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp “sổ hồng”. Riêng tại TP.HCM vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng, chưa bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hàng năm và trong phạm vi cả nước thì có thể có hàng trăm ngàn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng.