Khan hiếm nguồn cung, giá nhà đất TP.HCM tiếp tục tăng phi mã

Giá bán căn hộ đạt ngưỡng cao mới

Theo JLL Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM quý 3/2019 ghi nhận nguồn cầu mạnh đến từ phân khúc trung cấp. Cụ thể, trong quý này, lượng bán đạt 17.248 căn đến từ 14 dự án.

Trong đó, dự án Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% lượng bán cả quý. Dự án này đã bắt đầu tiền mở bán từ cuối năm 2017 và có hơn 10.000 căn được bán hết khi dự án này được chính thức ký hợp đồng mua bán trong quý 3. Ở quý này, các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m² thu hút nhiều người mua nhất.

JLL cho rằng nhu cầu căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại do người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. Đáng chú ý, nguồn cung mới trên thị trường vẫn tiếp tục hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

Đặc biệt, giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục đạt mức cao mới. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đã đạt 2.067 USD/m², tăng 23,8% so với cùng kỳ năm trước. Các phân khúc có giá cao cũng đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m², tăng 64,9%.

Hiện tượng tăng giá này được giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% so với năm ngoái, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao.

Về triển vọng thị trường, JLL cho rằng dự kiến sẽ có khoảng 6.000 căn hộ mở bán chính thức trong quý 4/2019, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn. Mặc dù vậy, chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt nên nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 - 50.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, nguồn cầu dự án cao cấp và bình dân tiếp tục sụt gảm, đặc biệt là mua đầu tư. Nguyên nhân là do hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.

Nguồn cung nhà liền thổ thấp kỷ lục

Ở thị trường nhà liền thổ, lượng bán trong quý 3 đạt 229 căn, mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014 do lượng cung mới rất hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu đối với các sản phẩm nhà liền thổ bình dân có khoảng giá từ 170.000- 250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỉ đồng/căn) tiếp tục tăng mạnh, tập trung ở nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư với kỳ vọng thu lợi nhuần chênh lệch bán lại.

Trong quý này, lượng mở bán nhà liền thổ mới chỉ đạt 264 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Tương tự như quý trước, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào dòng sản phẩm nhà liên kế, trong khi dòng sản phẩm biệt thự chưa có nguồn cung mới.

JLL nhận định nguồn cung phân khúc này suy giảm mạnh đến từ việc trì hoãn quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.

Giá bán sơ cấp phân khúc này trong quý 3 đạt 4.689 USD/m² đất, tăng 20,2% so với năm trước. Giá các dự án hiện hữu cũng tăng dao động từ 10-15% theo năm. Thị trường chứng kiến sự tăng giá bán trên khắp các phân khúc và loại sản phẩm.

Theo JLL, việc các dự án mới hạn chế ở cả hai thị trường căn hộ và nhà liền thổ đi kèm với các dự án hiện hữu có chất lượng phát triển tốt đã khiến giá bán sơ cấp ở thị trường nhà liền thổ tăng mạnh.

Tính chung năm 2019, JLL dự đoán lượng mở bán sẽ đạt hơn 2.000 căn. Con số này chỉ bằng một nửa so với năm 2018. Nhờ tâm lý người mua tốt, phần lớn các dự án hiện hữu sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà liền thổ bình dân và trung cấp.

Phan Diệu