Hàng loạt bất cập về tách thửa tại TP.HCM sắp được khắc phục

TP.HCM sẽ điều chỉnh quy định tách thửa

Để giải quyết vướng mắc về quy định tách thửa đất ở thuộc khu vực quy hoạch đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, UBND TP.HCM mới giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc phối hợp với UBND quận huyện đánh giá tính khả thi, những bất hợp lý của các khu vực là đất hỗn hợp, đất khu dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000.

Đồng thời, phân loại, xây dựng tiêu chí điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, để người sử dụng đất trong khu vực thực hiện các quyền theo quy định pháp luật đất đai.

Đối với vướng mắc về tách thửa đất nông nghiệp, Sở Tài nguyên - Môi trường được giao phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu điều chỉnh nội dung cho dễ hiểu, đảm bảo phù hợp quy định pháp luật.

Ngoài ra, Sở Tài nguyên - Môi trường cũng có trách nhiệm theo dõi, cập nhật thông tin, chủ trương về điều chỉnh nghị định thực hiện Luật Đất đai của Chính phủ đang triển khai. Song song đó là tham mưu điều chỉnh quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 5.12.2017 của UBND TP.HCM cho phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng trên địa bàn thành phố.

Quy định tách thửa hiện hành như một giấy phép con

Bắt nguồn từ việc thiếu giám sát, buông lỏng quản lý khiến một số doanh nghiệp bất động sản và đầu nậu lợi dụng tách thửa để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái với quy định khi áp dụng quyết định 33/2014 thì năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định 60/2017 thay thế quyết định 33/2014.

Sự ra đời của quyết định 60 được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM phát triển lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm áp dụng, quy định này đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, khiến việc xin tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quyết định 60 ban hành dựa trên Nghị định 01 của Chính phủ. Tuy nhiên, quyết định này nhiều bất cập bởi có đất dân cư xây dựng mới, đất chỉnh trang đô thị nên các địa phương thực hiện rất khó khi Luật Đất đai không quy định hai loại đất này. Trong khi đó, các địa phương khi giải quyết hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân đều phải căn cứ theo Luật Đất Đai, bởi luật là cơ sở pháp lý cao nhất.

Do vậy, HoREA mới đây có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên - Môi trường đề nghị xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật.

HoREA cho biết trước năm 2019, có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị.

Thế nhưng, Nghị định 01 đã bổ sung điều 43d vào Nghị định 43 lại quy định: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Sở Tư pháp TP.HCM cũng cho rằng quyết định 60/2017 có quy định đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới và quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các Nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch đều không có sử dụng thuật ngữ quy hoạch xây dựng mới, quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp, hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Như vậy, quy định trong quyết định 60/2017 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Do đó, Sở Tư pháp tham mưu UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định thay thế cho quyết định nói trên.

Còn theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, dù quyết định 60/2017 quy định chỉ tách thửa 2 loại đất, nhưng qua các thời kỳ tùy theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 đã phê duyệt sẽ có những thay đổi nhất định.

Vì vậy, ngoài hai loại đất được tách thửa, còn có một số loại đất khác có tính chất và mục tiêu quy hoạch tương đồng với hai loại đất được phép tách thửa. Sở sẽ rà soát, báo cáo, đề xuất UBND TP.HCM có phương án xử lý đưa những loại đất trên vào danh mục được phép tách thửa.

Phan Diệu